Belum Pulih, Sektor Perkantoran Jakarta Hadapi Sejumlah Tantangan

Kondisi properti Jakarta, baik kondominium maupun apartemen, mulai pulih hingga pertengahan tahun ini. Kondisi berbeda dialami sektor perkantoran dengan tingkat hunian terkoreksi, sedangkan pasokan terus bertambah.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Proyek apartemen di kawasan Setiabudi, Jakarta Selatan, Jumat (19/5/2023). Penyerapan pasar apartemen di DKI Jakarta mulai bergerak, terutama untuk segmen menengah dan menengah ke atas. Pasar apartemen diprediksi bakal terus membaik, terutama karena masuknya investor yang melihat peluang menambah portofolio aset apartemen.

JAKARTA, KOMPAS — Sektor properti Jakarta, khususnya kondominium dan apartemen, mulai pulih hingga medio 2023. Namun, pertumbuhan di sektor perkantoran masih terkoreksi karena perekonomian yang belum pulih, perlambatan transaksi, serta persiapan menuju tahun politik.

Direktur Pengembangan Bisnis Knight Frank Indonesia Martin Wijaya mengatakan, perekonomian Indonesia tergolong tangguh (resilience). Sebab, pertumbuhan ekonomi negara ini sebesar 5,17 persen pada triwulan II-2023, dibandingkan tahun lalu pada periode yang sama. Hal itu diikuti pula dengan neraca perdagangan yang terus-menerus surplus dari bulan ke bulan.

Baca juga: Penjualan Apartemen yang Tersendat Dikeluhkan

Meski demikian, langkah-langkah ekonomi yang dilakukan pemerintah dalam masa endemi Covid-19 belum terasa bagi sektor properti dalam negeri. Namun, sinyal perbaikan dari sejumlah sektor properti mulai terlihat.

”Memang efeknya belum terlalu terasa, tetapi kita sudah melihat tanda-tanda positif, baik dari angka pertumbuhan, laju penurunan kecil. Jadi sudah ada optimismenya,” ujar Martin secara daring, Kamis (24/8/2023).

Rata-rata pertumbuhan harga residensial premium di Asia Pasifik meningkat 1,6 persen pada semester I-2023 dibandingkan tahun lalu (yoy). Singapura (Singapura), Tokyo (Jepang), dan Bengaluru (India) menjadi kota dengan pertumbuhan harga residensial premium tertinggi di Asia Pasifik. Sementara Jakarta tergolong kota dengan pertumbuhan 1,8 persen (yoy).

”Ini mengindikasikan hal optimistis di tengah beberapa kota yang saat ini berada pada pertumbuhan harga residensial premium negatif, seperti Kuala Lumpur, Melbourne, dan beberapa kota lain di Asia Pasifik,” kata Penasihat Senior Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat.

KOMPAS/YOSEPHA DEBRINA R PUSPARISA

Tangkapan layar ulasan pasar kondominium pada semester I-2023 di Jakarta berdasarkan analisis Knight Frank Indonesia yang dibahas secara daring, Kamis (24/8/2023). Kondisi penjualan sektor kondominium masih menantang karena stok yang masih banyak diikuti serapan yang belum membaik.

Untuk kondominium, total pasokan mencapai 236.684 unit hingga saat ini. Rata-rata penjualan mencapai 95,6 persen walau terkoreksi 0,2 persen dari tahun lalu. Harga unit siap huni sekitar Rp 33,2 juta per meter persegi, naik 1,2 persen dibandingkan semester lalu. Penjualan masih menemui sejumlah tantangan pada awal 2023, sebab stok unit masih banyak serta serapan belum membaik.

Baca juga: Pasar Apartemen Memasuki Keseimbangan Baru

Guna menarik minat konsumen, pengembang menerapkan skema pembayaran cicilan lebih panjang hingga 72 kali. Selain itu, mereka juga memberikan voucer elektronik dan mebel.

Kondisi sektor apartemen menunjukkan harga sewa meningkat 5 persen tahunan, baik serviced apartment maupun non-serviced apartment. Penghuni jangka panjang masih didominasi kelompok ekspatriat dan korporat pada ruang sewa apartemen di Jakarta. Sebaran terbesar ada di area sub-pusat bisnis atau CBD (64 persen).

Dihubungi secara terpisah, Direktur Eksekutif Jakarta Property Institute Wendy Haryanto mengatakan, hunian perumahan (landed housing) saat ini masih tinggi permintaan. Alhasil, pengembangannya akan lebih ke pinggiran kota menyesuaikan kemampuan masyarakat juga. Untuk apartemen dan kondominium perlu lebih memperhitungkan strategisnya lokasi serta nilai luas per meter persegi sehingga kompetisinya akan lebih tinggi.

Pihaknya berupaya mendorong perubahan fungsi bangunan Jakarta yang dibantu melalui Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR 2022). Tak ada lagi bangunan dengan fungsi tunggal sehingga kini fungsinya dapat tercampur.

Perkantoran, misalnya, hanya terisi setengah karena mayoritas karyawan bekerja dari rumah atau work from home (WFH). Kantor bisa dimanfaatkan untuk fungsi lain, seperti co-housing. Hal ini dapat terwujud jika ada payung hukumnya sehingga pengembang dan pemilik bangunan memiliki keleluasaan untuk bergerak.

Baca juga: Rumah ”Compact” yang Semakin Berkembang

KOMPAS/RIZA FATHONI

Pemandangan deretan gedung perkantoran di kawasan Kuningan, Jakarta Selatan, Rabu (13/1/2021).

Sektor perkantoran lesu

Berbeda dengan kondominium dan apartemen, tren sewa perkantoran masih lesu, baik di Indonesia maupun regional. Rata-rata tingkat kekosongan ruang kantor premium mencapai 14 persen pada semester I-2023 di Asia Pasifik.

Walau begitu, Syarifah mengatakan, pasokan ruang kantor bertambah menjadi 7.285.585 meter persegi dengan kehadiran dua gedung baru, yakni di koridor Sudirman dan Thamrin. Penyewa potensial perkantoran di kawasan CBD diperkirakan disumbang industri teknologi informasi (TI), pertambangan, minyak dan gas, perbankan, serta asuransi.

”Saat ini, fokus landlord memperbaiki tingkat hunian diawali dengan peningkatan kualitas layanan gedung,” kata Syarifah.

Wendy Haryanto mengemukakan hal serupa. Sektor properti perkantoran justru sudah melesu sejak sebelum pandemi Covid-19, sehingga saat ini pun kondisi sektor itu belum pulih karena sebagian karyawan masih bekerja dari rumah. Situasi itu diperparah dengan polusi udara yang memburuk. WFH berpotensi diberlakukan kembali dalam cakupan yang lebih luas.

”WFH akan dikencangkan lagi sehingga bisa jadi enggak balik (kantor),” ujarnya.

Baca juga: Tahun Tantangan untuk Industri Perkantoran

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Alat berat digunakan pekerja untuk menyelesaikan pembangunan gedung pencakar langit Oasis Central Sudirman di Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta, Kamis (8/6/2023). Gedung dua menara (tower) masing-masing setinggi 65 lantai (276 meter) dan 75 lantai (331 meter) ini dibangun kerja sama PT Taspen dengan Mitsubishi Estate Co dan PT Benhil Property. Gedung dengan nilai investasi Rp 10,6 triliun ini diklaim akan menjadi gedung tertinggi di Indonesia. Nantinya gedung ini akan difungsikan sebagai pusat bisnis, residensial (apartemen), dan perkantoran. Gedung dengan konsep ramah lingkungan dan tahan gempa ini ditargetkan selesai pada 2029.

Peluang bagi WNA

Pemerintah telah melonggarkan kebijakan bagi warga negara asing (WNA) untuk melakukan transaksi properti dengan prosedur yang lebih mudah. Salah satunya, WNA hanya memiliki dokumen keimigrasian paspor, visa, atau izin tinggal guna mengurus kepemilikan properti di Indonesia.

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2023 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah mempermudah syarat kepemilikan properti bagi WNA di Indonesia. Dalam Pasal 69 disebutkan, WNA dapat memiliki hunian di Indonesia disyaratkan memiliki dokumen berupa paspor, visa, atau izin tinggal. Ia tak wajib memiliki kartu izin tinggal tetap/terbatas (kitap/kitas).

Menurut Sekretaris Jenderal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (BPN) Suyus Windana, Indonesia masih terbelakang dalam realisasi kepemilikan hunian untuk WNA. Padahal, sejumlah negara tetangga di Asia Tenggara sudah menggalakkan hal ini.

Indonesia berpotensi menarik pasar asing, khususnya di Jabodetabek, Bali, dan Batam. Luasnya peluang investasi akan membuka kesempatan kerja serta mendorong perekonomian dalam negeri (Kompas.id, 4/8/2023).

Menanggapi hal ini, Wendy berpendapat, regulasi tersebut untuk saat ini akan lebih berpengaruh pada WNA yang memiliki kitap/kitas. Sebab, ia dapat memanfaatkan tunjangan perusahaan untuk mencicil apartemen ketimbang menyewanya. Namun, jika hanya membeli untuk investasi, pasar belum mencapai ke titik itu.

Regulasi ini tetap memberi angin segar bagi pembeli asing. Alhasil, keputusan pemerintah tetap perlu diapresiasi, menandai satu langkah maju untuk WNA terhadap kepemilikan properti.

Baca juga: Penjualan Properti untuk Warga Asing Semakin Dimudahkan