Pengembang siap garap ibu kota negara baru. Namun, diperlukan kejelasan regulasi dan kemudahan perizinan.
Oleh
BM LUKITA GRAHADYARINI
·4 menit baca
Kompas/Priyombodo (PRI)
Aktivitas alat berat di proyek bendungan Sepaku Semoi di Kabupaten Penajem Paser Utara, Kalimantan Timur, Kamis (11/3/2021). Bendungan yang direncanakan berkapasitas volume sekitar 11 juta meter kubik ini dibuat untuk memenuhi kebutuhan air baku kota Balikpapan. Jika Ibu kota negara (IKN) resmi dipindah, air dari bendungan ini diproyeksikan menjadi salah satu penunjang sumber air baku IKN.
JAKARTA, KOMPAS — Pengembang swasta besar siap menggarap properti di kawasan ibu kota negara atau IKN baru. Seiring rencana pemindahan ibu kota, prospek pengembangan proyek properti di Jakarta dan sekitarnya diperkirakan tetap tumbuh positif. Berdasarkan Undang-Undang tentang IKN, pemindahan status ibu kota negara dari DKI Jakarta ke Kalimantan Timur akan dilakukan pada semester I-2024.
Ketua Kelompok Kerja (Pokja) Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (REI) untuk IKN baru, Soelaeman Soemawinata, mengemukakan, keterlibatan swasta dalam pembangunan IKN menjadi keharusan. Pokja REI saat ini terdiri dari 12 perusahaan pengembang besar yang dinilai memiliki kompetensi dan berpengalaman membangun kota baru di Jakarta dan sekitarnya selama hampir 30 tahun. Pembangunan proyek properti, seperti hunian, rumah sakit, sekolah, dan fasilitas komersial akan dilakukan sesuai dengan kebutuhan pemerintah.
“Kami membangun (properti komersial) dengan skema pendanaan dari sewa atau beli oleh pemerintah,” kata Soelaeman, Rabu (2/2/2022), di Jakarta.
Soelaeman menambahkan, REI telah mengusulkan konsep pembangunan hunian berupa apartemen bertingkat rendah (low-rise apartment). Bangunan apartemen dibuat setinggi enam lantai guna menyesuaikan dengan kontur lahan di IKN yang berbukit-bukit. Apartemen diusulkan terdiri dari lima lantai hunian dan satu lantai parkir, dengan tiap lantai terdiri dari empat unit apartemen.
Konsep bangunan apartemen bertingkat juga dinilai akan meningkatkan efisiensi lahan dan ruang terbuka hijau (RTH) lebih luas hingga 50 persen dari total kawasan hunian. Dicontohkan, untuk lahan seluas 10 hektar bisa dibangun 500 unit apartemen bertingkat rendah dengan RTH mencapai 50-60 persen.
“Bangunan apartemen bertingkat rendah mengurangi beban konstruksi terhadap tanah dengan sistem konstruksi juga bisa lebih murah. Dengan kejelasan harga tanah dan biaya konstruksi lebih rendah, maka biaya sewa atau harga jual bisa lebih murah,” ujar Soelaeman.
Kompas
infografik hal 1 linimasa penyusunan ruu ibu kota negara (ikn)
Konstribusi pengembang untuk menggarap properti di IKN, imbuh Soelaeman, akan berbeda jika dibandingkan dengan proyek komersial biasa. Dengan ketersediaan lahan murah, kemudahan perizinan dan jaminan pasar, ia menilai harga hunian yang ditawarkan bisa lebih rendah dan dengan kualitas terjaga. Namun, pihaknya berharap ada kejelasan regulasi dan kemudahan perizinan.
“Pembangunan IKN merupakan kontribusi terhadap negara, sehingga semua biaya dan marjin dapat dibatasi, sepanjang ada kepastian regulasi, kemudahan perizinan, insentif pajak, dan jaminan pasar,” ucapnya.
Properti Jabodetabek
Sementara itu, pengembangan proyek properti di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi (Jabodetabek) diprediksi akan tetap tumbuh sekalipun terjadi pemindahan ibu kota dan sebagian penduduk di Jabodetabek. Kawasan Jabodetabek yang sudah matang dengan jumlah penduduk hampir 30 juta jiwa dinilai tetap akan berkembang sejalan dengan pertumbuhan penduduk.
“Pasar properti tetap akan tumbuh karena pertumbuhan penduduk. Sepanjang lembaga keuangan dan pusat bisnis ada disini tidak ada masalah dengan pertumbuhan pasar,” kata Soelaeman.
Menurut Country Manager Rumah.Com, Marine Novita, meskipun IKN akan pindah ke Kalimantan Timur, pasar properti di wilayah Jabodetabek tidak lantas menurun. Apalagi, pemindahan ibu kota akan dilakukan secara bertahap di mana untuk tahap awal akan fokus pada sektor pemerintahan terlebih dulu, sehingga dampak terhadap bisnis properti di Jabodetabek tidak akan terjadi seketika. Di sisi lain, kebutuhan properti residensial di Jabodetabek masih sangat tinggi.
STEFANUS OSA TRIYATNA
Pengembang Sinar Mas Group menunjukkan geliat dalam penjualan klaster di kawasan industri Deltamas, Bekasi, Rabu (12/2/2020). Dengan desain yang memenuhi kebutuhan generasi milenial, deretan rumah berlantai dua ini mulai dibangun dan siap diserahterimakan dalam waktu dekat.
“Bisnis properti di wilayah Jabodetabek tetap akan memiliki potensi yang besar karena fungsinya sebagai pusat bisnis dan komersial. Hal ini menjadikan wilayah Jabodetabek sebagai lokasi tujuan investasi dan industri karena dilengkapi dengan berbagai sarana dan prasarana infrastruktur yang sudah matang,” jelas Marine.
Dari data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q4 2021, kenaikan harga tertinggi masih terjadi di tiga provinsi yang masuk area Jabodetabek, yakni Banten (3,07 persen), Jawa Barat (2,30 persen), dan DKI Jakarta (1,81 persen). Data itu didasarkan hasil analisis terhadap 600.000 listing properti dijual dan disewa dari seluruh Indonesia dan diakses oleh lebih dari 5,5 juta pencari properti setiap bulannya.
Peningkatan harga properti terjadi di rumah tapak dan apartemen sehingga pengembang optimistis menambah suplai properti. Sementara tren peningkatan harga rumah tapak menunjukkan normalisasi. Hal ini terlihat dari angka pertumbuhan yang melambat jika dibandingkan kuartal sebelumnya.
Pertumbuhan harga tertinggi di Banten, yakni di Kota Tangerang, sebesar 17,04 persen dengan kenaikan suplai tahunan 39,93 persen. Kota Tangerang menjadi sasaran kalangan menengah yang menargetkan hunian di kisaran harga Rp 300 juta-Rp 750 juta. Kota Bogor menjadi lokasi yang semakin menarik, terutama bagi kalangan atas. Sementara itu, penurunan harga terjadi untuk properti di Jakarta Barat.
Hal senada dikemukakan Head of Advisory JLL Indonesia Vivin Harsanto. Properti Jabodetabek dinilai akan tetap bertahan meski terjadi pemindahan ibu kota negara karena bisnis masih terpusat di Jakarta. Beberapa negara memiliki contoh serupa, di mana ibu kota dan pusat bisnis berjalan beriringan. Dicontohkan, Malaysia yang memiliki Kuala Lumpur sebagai pusat bisnis dan Putrajaya sebagai pusat pemerintahan.
“Ke depan, ketika pusat pemerintahan pindah ke IKN baru, maka perlu revitalisasi area perkantoran pemerintahan di Jakarta untuk menjadi area yang lebih komersial,” katanya.
