Pascapemilu, Properti di IKN Berpotensi Tumbuh

Properti diprediksi kembali tumbuh seusai Pemilu 2024. Salah satunya di kawasan Ibu Kota Nusantara.

KOMPAS/PRIYOMBODO

Maket hotel nusantara IKN yang akan dibangun di kawasan Ibu Kota Nusantara (IKN) dipamerkan dalam Nusantara Fair di Kota Kasablanka Mall di Jakarta, Jumat (26/1/2024). Pameran ini juga menjadi upaya untuk menarik minat investor.

JAKARTA, KOMPAS — Seusai perhelatan pemilu, industri properti diprediksi kembali bergerak. Beberapa subsektor yang akan meningkat pertumbuhannya pada tahun 2024 adalah rumah tapak, kawasan industri dan pergudangan. Adapun kawasan Ibu Kota Nusantara atau IKN dinilai berpotensi mengalami pertumbuhan properti.

Konsultan properti Knight Frank Indonesia, dalam paparan Jakarta Property Highlight H2 2023, menyebutkan, hasil survei terhadap pemangku kepentingan bidang properti, seperti pengembang, konsumen, investor, konsultan, perbankan, pemerintah, dan akademisi memperlihatkan optimisme pertumbuhan sektor properti. Sebanyak 56,5 persen responden meyakini properti akan tumbuh di tahun politik.

Senior Advisor Research Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat mengemukakan, sektor-sektor properti yang diprediksi meningkat performanya setelah Pemilu 2024 adalah residensial, kawasan industri dan pergudangan. Adapun perhotelan dan ritel tumbuh stabil, sedangkan apartemen (strata title)atau kondominium, vila, resor, dan perkantoran diprediksi cenderung stagnan.

Terdapat 10 kota yang berpotensi mengalami pertumbuhan di sektor properti pada tahun 2024. Peringkat teratas ditempati Jakarta, diikuti IKN, Bali, Surabaya, Tangerang. Selanjutnya, Batam, Balikpapan, Tangerang Selatan, Labuan Bajo, dan Semarang.

Baca juga: Presiden Pastikan Keberlanjutan IKN

”Pertumbuhan properti umumnya di kota-kota pemain lama di sektor properti. Namun, muncul IKN yang mulai diperhitungkan untuk (pertumbuhan) properti. Ini sangat relevan karena ini program (pembangunan) pemerintah yang sedang diimplementasikan dan terus dikebut,” ujar Syarifah, di Jakarta, Rabu (21/2/2024).

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Pekerja dalam pembangunan gedung bertingkat di Kota Bekasi, Jawa Barat, Minggu (10/9/2023). Berjalannya proyek transportasi massal, yaitu LRT Jabodebek dan Kereta Cepat Jakarta-Bandung, menjadi potensi jangka panjang yang berdampak terhadap masyarakat ataupun transformasi properti di kawasan yang dilalui.

Sektor-sektor ekonomi yang berpotensi memiliki daya ungkit paling besar terhadap sektor properti adalah energi terbarukan, logistik, e-dagang (ecommerce), pusat data (data center), dan teknologi finansial. Selain itu, industri makanan minuman, manufaktur, industri barang konsumen bergerak cepat (fast moving consumer goods atau FMCG), ruang kerja bersama(coworking space) dan perlengkapan rumah tangga.

”Pertumbuhan potensial bisnis ini menjadi generator untuk pertumbuhan sektor properti di tahun ini,” kata Syarifah.

Ia menambahkan, Jakarta sebagai pusat bisnis tetap akan memiliki magnet pertumbuhan properti yang tinggi, serta wilayah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi sebagai bagian megapolitan menjadi wilayah pertumbuhan dan barometer residensial. Jakarta dan sekitarnya telah menjalani banyak fase pertumbuhan dan perancangan properti.

Ibu kota baru

IKN sebagai entitas wilayah pemerintahan memiliki pertumbuhan properti yang terkait dengan kegiatan pemerintah. IKN sebagai kawasan baru dinilai masih perlu pembuktian sejauh mana daya tarik itu dikelola optimal sehingga berdampak signifikan. Perkembangan kota membutuhkan waktu, termasuk implikasi ke wilayah sekitarnya.

KOMPAS/PRIYOMBODO

Maket kawasan Ibu Kota Nusantara (IKN) dipamerkan dalam Nusantara Fair di Kota Kasablanka Mall di Jakarta, Jumat (26/1/2024). Acara yang berlangsung selama tiga hari ini menjadi ajang pengenalan ibu kota baru Indonesia kepada seluruh masyarakat, khususnya warga Jakarta.

”IKN menjadi batang magnitudo, semua melihat ke situ dan intensitas pembangunan cukup tinggi. Namun, kontribusinya terhadap pertumbuhan properti nasional tidak bisa dibandingkan dengan metropolitan,” kata Syarifah.

Hingga Desember 2023, nilai investasi yang sudah terealisasi di IKN hampir mencapai Rp 45 triliun. Presiden Joko Widodo, beberapa waktu lalu, menegaskan, pembangunan IKN merupakan proyek jangka panjang yang membutuhkan waktu 15-20 tahun. Seiring pergantian pemerintahan seusai pemilu mendatang, Presiden Jokowi menegaskan bahwa IKN akan terus berlanjut.

IKN menjadi batang magnitudo, semua melihat ke situ dan intensitas pembangunan cukup tinggi.

Pemerintah bertugas menyiapkan kantor kementerian, istana presiden dan wakil presiden, serta kantor presiden. Selain itu, penyediaan listrik, air, serta infrastruktur dasar lainnya. Keterlibatan dunia usaha di IKN terlihat, antara lain, dengan pembangunan hotel, rumah sakit, sekolah, mal, dan pusat pelatihan olahraga sejak 2023.

Baca juga: IKN Segera Dibuka untuk Investor Asing

KOMPAS/RIAN SEPTIANDI

Pembangunan intake air bersih Sungai Sepaku di Panajam Paser Utara, Kalimantan Timur, Senin (6/11/23). Pembangunan ini untuk memenuhi kebutuhan air baku untuk Ibu Kota Nusantara nantinya.

Pergeseran pasar

Syarifah menambahkan, potensi pertumbuhan subsektor residensial, kawasan industri dan pergudangan, antara lain, ditopang pergeseran pilihan pasar. Sejak pandemi Covid-19, terjadi pergeseran pola kerja dan pilihan hunian seiring dengan pekerjaan bisa dilakukan dari mana saja (WFA) yang terjangkau fasilitas internet.

Generasi Z dan generasi milenial yang mendominasi pasar properti cenderung mengalami pergeseran preferensi hunian, dari yang semula terkonsentrasi di tengah kota Jakarta menjadi bergeser ke wilayah sekitar Jakarta. Pergeseran lokasi hunian ini dinilai menjadi sinyal pertumbuhan bagi perumahan tapak di sekitar Jakarta. Pemasaran rumah-rumah tapak di pinggiran Jakarta yang menyasar konsumen penghuni (end user)dan segmen menengah bawah akan diburu konsumen.

”Sejauh rumah tapak yang masuk budget end user, memiliki infrastruktur yang fleksibel dengan transportasi publik, maka hunian-hunian ini berpotensi untuk terus tumbuh di tahun ini,” katanya.

General Manager General Agency Knight Frank Indonesia Frank Tumewa mengemukakan, berbeda dengan rumah tapak, tren pasar apartemen milik di Jabodetabek masih dalam tahap pemulihan. Meski demikian, terjadi peningkatan pasar sejalan dengan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN DTP). Peningkatan pasar terutama terjadi di apartemen yang terhubung dengan kawasan berorientasi transit (TOD). Harga apartemen di bawah Rp 2 miliar masih mendominasi pasar, serta masuk dalam kriteria PPN DTP.

Baca juga: Sektor Apartemen Diprediksi Mulai Bergeliat

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO

Apartemen dan pusat perbelanjaan Poins yang terhubung dengan Stasiun MRT di Lebak Bulus, Jakarta, Kamis (27/7/2023). Perkembangan infrastruktur moda raya terpadu (MRT) dan kereta api ringan (LRT) akan mendorong permintaan hunian vertikal berkonsep kawasan berorientasi transit (TOD).

PPN DTP digulirkan kembali oleh pemerintah mulai November 2023-Desember 2024. Relaksasi itu berlaku untuk pembelian rumah baru, baik rumah tapak maupun apartemen siap huni. Insentif pajak itu untuk dasar pengenaan pajak sampai dengan Rp 2 miliar dengan harga jual rumah maksimal Rp 5 miliar.

PPN bakal ditanggung pemerintah sebesar 100 persen untuk periode 1 November 2023 sampai 30 Juni 2024, sementara periode Juni-Desember 2024 diberikan 50 persen. Relaksasi pajak itu juga berlaku untuk warga negara asing yang telah memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP).

Dari aspek komersial, kata Syarifah, pergeseran pola belanja masyarakat ke belanja secara daring telah berdampak menumbuhkan sektor pergudangan. Meskipun intensitas belanja lewat platform e-dagang menurun pascapandemi, pertumbuhan e-dagang berlanjut sehingga pergudangan tetap berpotensi tumbuh.

Dicontohkan, koridor timur Jakarta, seperti Cikarang dan Bekasi, mengalami pertumbuhan pergudangan berkisar 20-25 persen akibat permintaan yang tinggi dari usaha e-dagang dan makanan minuman.

Sementara itu, sektor kawasan industri dinilai mengalami pertumbuhan terbaik dibandingkan dengan sektor properti lainnya dalam kurun 3-4 tahun terakhir. Beberapa industri yang terus ekspansi di kawasan industri ialah pusat data, mobil listrik, dan manufaktur.