Peluang dan Tantangan Hunian bagi Warga Asing

Peluang pasar properti di Indonesia semakin tumbuh dengan kemudahan warga asing memiliki rumah tinggal atau hunian. Namun, masih terdapat sejumlah pekerjaan rumah yang perlu dituntaskan.

KOMPAS/PANDU WIYOGA

Proses pengerjakan proyek salah satu apartemen di kawasan Nagoya, Kota Batam, Kepulauan Riau, Kamis (10/9/2023).

Pemerintah menggencarkan kemudahan bagi warga asing untuk memiliki rumah tinggal atau hunian di Indonesia. Sejumlah persyaratan yang selama ini menghambat kepemilikan properti bagi warga asing diurai. Namun, masih terdapat sejumlah pekerjaan rumah dalam implementasinya.

Kemudahan kepemilikan hunian bagi warga negara asing dinilai potensial menggerakkan pasar properti Tanah Air, khususnya di tiga destinasi utama, yakni Jabodetabek, Bali, dan Batam-Kepulauan Riau yang menjadi pusat wisata dan investasi warga negara asing. Pemerintah menilai Batam dapat menjadi percontohan karena geliat transaksi kepemilikan hunian oleh warga asing.

Batam tercatat sebagai pusat bisnis logistik utama bagi sekitar 700 perusahaan transnasional di bidang elektronik ke perusahaan jasa konstruksi kapal, sehingga menjadi salah satu tujuan ekspatriat di Indonesia. Saat ini, warga negara asing (WNA) yang membeli hunian di Batam didominasi oleh warga negara Singapura dan Malaysia. Harga jual minimal satuan hunian bagi warga asing di Batam dipatok Rp 1 miliar untuk apartemen, sedangkan rumah tapak minimal Rp 2 miliar.

Batasan minimal harga jual hunian bagi warga asing diatur dalam Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing. Harga minimal satuan hunian bagi warga asing ditetapkan beragam menurut wilayah, yakni di kisaran Rp 1 miliar hingga Rp 5 miliar per unit.

Pimpinan Proyek Citra Plaza Nagoya Batam dan Citraland Megah Batam, proyek yang dikembangkan Ciputra Group, Agus Suparlan, mengungkapkan, kedekatan Batam dengan Singapura dan Malaysia telah menjadi daya tarik utama kepemilikan properti bagi warga asing. Selain itu, harga hunian relatif lebih murah jika dibandingkan di negara tetangga itu. Kemudahan warga asing untuk memiliki hunian akan menarik banyak developer besar untuk melakukan pengembangan properti di Batam.

Ciputra Group mengembangkan dua proyek properti yang menyasar warga lokal dan asing. Proyek apartemen Citra Plaza Nagoya Batam, yang terletak di pusat bisnis dan hiburan Batam, dibanderol dengan harga di kisaran Rp 700 juta hingga Rp 1,5 miliar per unit. Sedangkan, proyek rumah tapak Citraland Megah Batam, terletak di kawasan pusat pemerintahan Kota Batam, dipasarkan dengan harga berkisar Rp 1,1 miliar-Rp 3 miliar per unit.

“WNA pembeli properti di Batam umumnya adalah warga Singapura dan Malaysia. Mereka membeli properti sebagian besar untuk disewakan atau investasi, dan sebagian kecil untuk dihuni,” ujar Agus, saat dihubungi, Kamis (10/8/2023).

Sejauh ini warga asing di Batam, imbuh Agus, cenderung lebih tertarik untuk membeli apartemen dibandingkan rumah tapak. Permintaan apartemen sudah mulai membaik pasca pandemic covid 19 yang didorong oleh peningkatan warga negara asing yang datang kembali ke Batam. Penyerapan hunian oleh warga asing untuk apartemen Citra Plaza Nagoya diperkirakan 7 persen dari total penjualan, sedangkan rumah tapak Citraland Megah berkisar dua persen.

“Apartemen lebih praktis untuk disewakan ke turis-turis yang datang dan pembeli tidak repot soal pemeliharaan. Disamping itu, (apartemen) bisa dipakai sendiri,” katanya.

KOMPAS/PANDU WIYOGA

Seorang warga negara asing melintas di kawasan salah satu apartemen di Nagoya, Kota Batam, Kepulauan Riau, Kamis (10/8/2023).

Senada dengan itu, Senior Vice President Commercial Sinar Mas Land, Margiman, mengemukakan, hampir semua proyek apartemen dan perumahan kelas menengah dan kelas menengah atas di Batam menyasar pasar lokal dan warga negara asing. Proyek-proyek itu antara lain dikembangkan pengembang Sinar Mas Land, Ciputra Group, Agung Podomoro, bahkan pengembang asal Singapura, Tuan Sing Development.

Dukungan infrastruktur di Batam yang memadai, kemudahan akses transportasi kapal ke Singapura ataupun Malaysia, koneksi internet 5G, serta fasilitas air bersih dan listrik merupakan daya tarik bagi warga asing untuk memiliki hunian di Batam. Motivasi warga asing yang membeli hunian umumnya bukan sebagai rumah pertama.

“Secara umum, pembeli WNA di Batam adalah mereka yang rutin mengunjungi Batam, baik untuk keperluan bisnis ataupun hiburan, seperti golf dan kuliner,” ujar Margiman.

Baca Juga: Penjualan Properti untuk Warga Asing Semakin Dimudahkan

Dari data Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), selama periode 2017 hingga semester I (Januari-Juni) 2023, tercatat 162 transaksi pembelian hunian oleh warga negara asing. Khusus tahun 2023, baru 36 transaksi hunian yang terdistribusi di sejumlah kota. Transaksi hunian warga asing itu didominasi di Batam, dan sebaliknya transaksi di Jabodetabek dan Bali tergolong rendah.

Peluang

Upaya pemerintah memudahkan investasi dan kepemilikan properti bagi warga asing berlangsung melalui beberapa perubahan regulasi. Terbitnya buku pedoman kepemilikan properti bagi warga negara asing di Indonesia (Guidelines on Foreigner’s Property Ownersip in Indonesia) baru-baru ini dipandang menjadi solusi warga asing memiliki hunian, serta petunjuk pemerintah pusat dan daerah dalam proses kepemilikan hunian.

Kemudahan regulasi itu di antaranya warga asing yang sudah mengantongi paspor dan visa tidak wajib memiliki kartu izin tinggal tetap/terbatas (KITAS/KITAP) untuk bisa membeli hunian. Selain itu, hak kepemilikan satuan rumah susun/apartemen bagi warga asing diperluas dari status hak pakai menjadi hak guna bangunan (HGB), dengan jangka waktu yang diberikan hingga 80 tahun. Aturan itu tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.

Menurut Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (REI) periode 2019-2023 bidang Peraturan dan Regulasi Properti, Ignesjz Kemalawarta, penyederhanaan syarat membeli hunian yang tidak mewajibkan warga asing untuk memiliki KITAS/KITAP merupakan kemajuan besar regulasi. Sertifikat kepemilikan properti pun dapat digunakan warga asing untuk mendapatkan visa rumah kedua (second home visa) ataupun izin tinggal tetap (ITAS/ITAP) rumah kedua.

Sementara itu, perluasan hak kepemilikan rumah susun bagi warga asing berupa HGB dinilai semakin memudahkan pengembang dalam memasarkan apartemen ke warga lokal maupun warga asing. Selama ini, pengembang kerap kesulitan menjual apartemen ke warga lokal dan asing jika status kepemilikan unit di suatu gedung terbagi atas hak pakai dan hak guna bangunan.

Selain menggerakkan properti, kemudahan hunian bagi warga asing dinilai akan mendatangkan penerimaan negara. Dari setiap transaksi hunian oleh warga asing, negara bisa mendapat total pemasukan pajak sekitar 20 persen, di luar pajak penjualan atas barang mewah.

“Ini momentum (kepemilikan properti bagi warga asing) untuk bisa berjalan,” ujar Ignesjz, dalam Sosialisasi Regulasi Kepemilikan Hunian untuk Orang Asing, di Jakarta, pekan lalu.

Meski demikian, lanjut Ignesjz, tataran regulasi yang memudahkan warga asing memiliki hunian di Indonesia masih perlu didukung koordinasi pemerintah pusat-daerah dalam pelaksanaan. Masih ada perbedaan tafsir regulasi, terutama di tingkat pemerintah daerah, yang menghambat transaksi hunian bagi warga negara asing.

Hambatan kepemilikan hunian bagi warga asing juga diungkapkan Sekretaris Jenderal Kementerian ATR/BPN Suyus Windayana. Persoalan dalam implementasi antara lain warga negara asing masih disyaratkan memiliki KITAS untuk pembukaan rekening. Validasi bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) di tingkat daerah juga masih mensyaratkan warga asing untuk memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP). “Kita harus lebih agresif. Beberapa aturan (kepemilikan properti bagi warga asing) masih belum bisa jalan. Sejauh ini masih ada kendala di lapangan,” ujar Suyus.

Baca Juga: Properti untuk Warga Asing Butuh Sosialisasi

KOMPAS/PANDU WIYOGA

Pengendara melintas di kawasan salah satu apartemen di Nagoya, Kota Batam, Kepulauan Riau, Kamis (10/8/2023).

Terlalu Murah

Pengamat Properti dari Panangian School of Property, Panangian Simanungkalit, mengapresiasi upaya pemerintah untuk meningkatkan daya saing global dengan kebijakan yang lebih ramah investasi, termasuk membuka kepemilikan properti bagi warga asing. Regulasi ini perlu dipromosikan ke seluruh negara dengan melibatkan peran kantor kedutaan Indonesia guna menarik perhatian investor dan meningkatkan pariwisata.

Regulasi ini juga diharapkan mendorong transaksi kepemilikan tanah dan properti oleh warga asing dengan pinjam nama warga lokal (nominee) untuk beralih ke kepemilikan resmi oleh warga asing. Nominee, tidak hanya merugikan negara, tetapi juga berpotensi menimbulkan sengketa kepemilikan.

Di sisi lain, kemudahan kepemilikan properti bagi warga asing dinilai jangan sampai menimbulkan kecemburuan, bahkan memicu lonjakan harga lahan perumahan yang akan menghambat pemenuhan kebutuhan dasar papan masyarakat. Ia menyoroti kekurangan (backlog) rumah di Indonesia yang hingga saat ini masih menyentuh 12,7 juta rumah tangga.

Panangian menilai, batasan harga minimal apartemen untuk orang asing di Batam senilai Rp 1 miliar masih terlalu rendah. Kedekatan Batam dengan Singapura harus menjadi pertimbangan untuk menaikkan patokan harga minimal hunian yang mendekati batasan harga di Jakarta, sehingga tidak memicu kecemburuan hingga monopoli pasar. Batas minimal harga hunian yang rendah dapat mendorong ekspansi hunian oleh warga asing kian masif, sehingga lonjakan harga lahan hunian berpeluang terjadi.

“Kalau nanti ekspansi (properti) oleh orang-orang asing semakin kuat di Batam, maka harga tanah berpotensi naik. Akibatnya, kemampuan untuk mengembangkan rumah sederhana bagi masyarakat lokal bisa hilang. Keberpihakan lebih ke rumah komersial daripada rumah rakyat akan berbahaya,” tandas Panangian.

Beberapa negara yang semula memudahkan dan membuka luas kepemilikan properti untuk warga asing kini mulai membatasi dan memperketat persyaratan kepemilikan, penentuan lokasi, hingga harga jual. Di Singapura, warga asing yang membeli properti disyaratkan merupakan pemegang permanent residence minimal lima tahun, serta memiliki kontribusi yang luar biasa terhadap pereknomian Singapura. Jenis properti yang dapat dimiliki dibatasi berupa kondominium, flat, atau hotel, ruko atau pabrik, serta bungalow di Sentosa Cove.

Di Uni Emirat Arab, WNA dapat membeli properti sebelum memiliki visa. Adapun properti dapat dibeli hanya pada lokasi yang ditentukan. Harga jual apartemen untuk warga asing di kisaran 300.000-800.000 dollar AS, sedangkan vila di kisaran 500.000-2 juta dollar AS. Di Kanada, pemerintah Kanada resmi memberlakukan larangan sementara pembelian rumah di wilayah kota bagi orang asing. Aturan ini berlaku sejak awal 2023 dan rencananya berlangsung selama 2 tahun ke depan. Larangan ini bertujuan untuk menyediakan lebih banyak rumah bagi penduduk setempat yang menghadapi krisis perumahan.

Ketua Komisi II DPRD Kepulauan Riau Wahyu Wahyudin, Kamis (10/8/2023), mengatakan, patokan harga minimal hunian bagi warga asing penting untuk mengendalikan investasi asing agar selaras dengan pembangunan ekonomi dan sosial. Patokan harga minimal tersebut diharapkan dapat menghindari terjadinya konflik perebutan properti dengan warga lokal.

"Penjualan properti untuk warga asing menjanjikan di Batam karena kota ini adalah penghubung ekonomi Indonesia dengan negara-negara di Asia Tenggara. Ada banyak warga asing yang bekerja di Batam, dan mereka pasti banyak yang minat unutk membeli properti di harga 800 juta ke atas," katanya.

Namun, Wahyu menambahkan, pemerintah harus memastikan agar kebijakan penjualan properti bagi warga asing jangan sampai menyisihkan warga lokal. Pemerintah diminta memperbanyak program rumah layak bersubsidi bagi warga miskin. Pada 2020, tercatat sedikitnya ada 12.750 keluarga di Batam yang tinggal di hunian tanpa izin. Konflik rawan terjadi jika warga miskin dibiarkan tidak memiliki rumah, sedangkan warga asing diberi kemudahan memiliki properti.

Menurut dia, pendapatan negara yang naik dengan adanya kebijakan penjualan properti bagi warga asing ke depan harus digunakan untuk menyubsidi hunian warga miskin. Pemerintah harus segera mengatasi kesenjangan hunian warga di perkotaan.