Pasar Perumahan Dinilai Paling Stabil

Pasar properti perumahan dinilai paling stabil yang ditandai dengan suplai dan permintaan yang stabil pada semester I-2023. Pemilu 2024 diperkirakan tidak akan memengaruhi pasar perumahan.

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO (TOK)

Lanskap pembangunan rumah tapak di kompleks perumahan di kawasan Karang Tengah, Pagedangan, Tangerang, Banten, Minggu (23/7/2023).

JAKARTA, KOMPAS  —  Kinerja sektor properti di Indonesia, menurut laporan riset Marketbeat Cushman & Wakefield, membaik pada semester I-2023 atau setelah pemerintah mencabut kebijakan pembatasan sosial pada akhir 2022. Suplai  dan  permintaan subsektor perumahan dinilai paling stabil.

”Pasar perumahan cukup tangguh selama pandemi Covid-19. Suplai dan permintaan stabil. Di Jabodetabek, pada saat pandemi, kebanyakan pengembang fokus pada perumahan kecil. Pada semester I-2023, pengembang fokus kepada (segmen) perumahan yang lebih tinggi,” kata Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield untuk Indonesia Arief Rahardjo dalam konferensi pers di Jakarta, Kamis (27/7/2023).

Menurut dia, setelah pemerintah resmi mencabut kebijakan pembatasan sosial di seluruh wilayah Indonesia pada akhir 2022, kepercayaan pasar terhadap produk perumahan meningkat signifikan pada semester I-2023. Laporan Marketbeat Cushman & Wakefield menyebutkan, segmen menengah tetap mendominasi permintaan. Meski demikian, permintaan perumahan dari segmen atas mulai naik dan mewakili 23,9 persen dari total unit terjual.

Sebagian besar permintaan produk perumahan masih tetap berasal dari konsumen akhir (end user). Konsumen akhir yang dimaksud dalam laporan itu adalah kelompok pemilik rumah pertama serta keluarga yang lebih mapan dan sedang mencari hunian yang lebih besar untuk memenuhi kebutuhan mereka yang terus meningkat.

Bekasi mempertahankan posisinya dengan tingkat serapan rata-rata tertinggi per perumahan, yakni rata-rata 27,9 unit per bulan, diikuti oleh Tangerang dengan sekitar 21,4 unit per bulan. Meski program insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) pemerintah berakhir pada September 2022, para pengembang di sektor perumahan tetap aktif dan diperkirakan terus meluncurkan produk-produk baru karena permintaannya kuat.

Adanya kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) sejak awal tahun 2023 tidak lantas membuat bunga kredit perbankan naik. Arief mengatakan, sebaliknya, bunga kredit pemilikan rumah (KPR) relatif stabil dan pengembang aktif memperkenalkan metode pembayaran yang kompetitif.

Baca juga: Pengunjung Kian Pulih, tetapi Kinerja Mal Makin Timpang

Dari sisi suplai, pasokan unit hunian perumahan tetap relatif stabil selama semester I-2023. Laporan Marketbeat Cushman & Wakefield menyebutkan, total tambahan pasokan sebanyak 4.445 unit. Kawasan Tangerang mendominasi pasokan baru dengan porsi mencapai 51 persen, diikuti oleh Bogor dan Depok dengan 22 persen. Perumahan segmen atas mendominasi pasokan baru pada semester I-2023, yakni dengan 34,3 persen dari total pasokan, diikuti segmen menengah dengan 27,3 persen.

”Namun, laju peluncuran proyek-proyek baru melambat dibandingkan periode sebelumnya, (yakni) sebesar -11,1 persen sehingga menghasilkan dinamika pasokan dan permintaan yang relatif seimbang. Menjelang Pemilu 2024, kami mengamati pasokan rumah tapak tetap stabil,” kata Arief.

MEDIANA

Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield untuk Indonesia Arief Rahardjo.

Dari sisi subsektor properti perkantoran, dia mengatakan, pemulihan permintaan perkantoran tetap berlanjut. Di kawasan bisnis Jakarta, misalnya, penyerapan bersih perkantoran mencapai 69.900 meter persegi pada 2023. Ini merupakan tingkat penyerapan tertinggi yang pernah tercatat sejak triwulan III-2019. Sebagian besar penyerapan berasal dari gedung kantor yang sudah ada.

Tidak ada pasokan baru di perkantoran kawasan bisnis Jakarta sampai triwulan II-2023. Total stok kantor tetap 7,3 juta meter persegi pada akhir Juni 2023. Harga sewa kantor masih sulit naik. Pemilik gedung masih menawarkan diskon. ”Okupansi perkantoran biasanya dikatakan pulih jika telah mencapai 80 persen. Sulit memproyeksikan kapan okupansi perkantoran pulih karena pascapandemi Covid-19, pola bekerja hibrida tetap dilakukan oleh sejumlah perusahaan,” kata Arief.

Baca juga : Industri Properti Beradaptasi

Dari sisi subsektor properti ritel, laporan Marketbeat Cushman & Wakefield menyebutkan, lalu lintas dan jumlah pengunjung pusat perbelanjaan di Jakarta tetap stabil selama triwulan II-2023. Tingkat hunian mencapai 77,2 persen dibanding triwulan sebelumnya.

Menurut dia, tingkat kekosongan mal strata-title meningkat menjadi 38,7 persen yang sebagian besar disebabkan oleh penutupan hipermarket sebagai penyewa utama pada kuartal sebelumnya. Pusat ritel mengalami permulaan tahun yang baik dengan peningkatan kunjungan pengunjung, terutama selama musim liburan, meskipun masih di bawah tingkat sebelum pandemi.

”Pusat perbelanjaan atau pusat ritel tergantung konsep dan lokasi yang tepat. Apabila ada penurunan okupansi di beberapa mal, kami menduga itu disebabkan oleh konsep, seperti strate-title. Konsep strata-title membuat pemilik mal tidak bisa mengontrol,” kata Managing Director Cushman & Wakefield untuk Indonesia Lini Djafar.

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO (TOK)

Warga melalui lorong di sebuah pusat perbelanjaan di kawasan Blok M, Jakarta, yang telah ditinggal sebagian besar penyewa dan pengunjungnya, Senin (24/7/2023).

Menurut Lini, sejumlah pusat perbelanjaan kelas menengah bawah yang berlokasi di dekat pemukiman, tetapi memiliki kombinasi jenis barang yang tepat, akan tetap banyak dikunjungi. Realitas ini terjadi di mal-mal yang berada di luar Jakarta.

Hasil survei Colliers Indonesia pada triwulan II-2023 menunjukkan, kinerja pusat perbelanjaan di wilayah Jabodetabek secara umum semakin pulih setelah sempat terpuruk akibat pandemi Covid-19. Tingkat hunian atau okupansi mal di Jakarta rata-rata 72,5 persen, sedangkan di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek) 70,6 persen.

Menurut Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia Alphonzus Wijaya, saat ini kinerja mayoritas pusat perbelanjaan sudah hampir normal kembali. Namun, ada beberapa pusat perbelanjaan yang tingkat kunjungannya tidak meningkat atau bahkan memburuk. Persoalan kinerja itu tidak hanya terjadi pada mal kelas bawah, tetapi juga mal kelas menengah dan kelas atas.

Ada beberapa pusat perbelanjaan yang tingkat kunjungannya tidak meningkat atau bahkan memburuk. Persoalan kinerja itu tidak hanya terjadi pada mal kelas bawah, tetapi juga mal kelas menengah dan kelas atas.

Sementara itu, properti perhotelan juga masih berada dalam jalur pemulihan. Menurut Arief, pencabutan pembatasan sosial pada akhir 2022 menyebabkan peningkatan pergerakan wisatawan yang pada akhirnya berdampak pada peningkatan okupansi kamar hotel.

Berdasarkan data PT Angkasa Pura (AP) II dari Januari hingga Mei 2023, total kumulatif kedatangan penumpang di 20 bandara AP II sebanyak 31,7 juta penumpang dan jumlah penumpang dari Januari hingga Desember 2023 diproyeksikan mencapai 73 juta penumpang. Aktivitas bisnis relatif lambat pada awal 2023, tetapi pada bulan-bulan berikutnya terjadi peningkatan kegiatan konser musik internasional, acara olahraga, dan pameran. ”Di Jakarta, misalnya, pada Mei 2023, tingkat okupansi rata-rata mencapai 65 persen. Akan ada tambahan 800 kamar hotel di Jakarta pada semester II-2023,” kata Arief.

Kemudian, dari sisi properti industri, laporan MarketBeat Cushman & Wakefield mencontohkan, pada Juni 2023, okupansi gudang sewa di Jabodetabek telah mencapai 88,2 persen. Permintaan masih didominasi oleh sektor logistik pihak ketiga, produk lekas habis, dan otomotif. Selanjutnya, terkait apartemen sewa, harga sewanya relatif stabil dan diperkirakan sampai akhir tahun 2023 juga tetap stabil. Ini karena apartemen sewa sedang berada dalam jalur pemulihan.

Adapun mengenai kondominium, tingkat penjualan di Jabodetabek sebesar 93,6 persen pada triwulan II-2023 atau naik 0,1 persen dibanding setahun sebelumnya dan tingkat hunian mencapai tingkat hunian tertinggi sejak pandemi, yaitu 57,8 persen.

Baca juga : Rumah Tapak Lebih Diminati