Sejumlah kalangan memprediksi pasar apartemen pada tahun 2023 belum akan pulih. Ketidakpastian ekonomi dan tahun politik mendorong pasar apartemen yang didominasi investor masih cenderung tertahan.
Oleh
BM LUKITA GRAHADYARINI, MEDIANA
·5 menit baca
KOMPAS/AGUS SUSANTO
Pembangunan proyek Distrik 2 Meikarta di Desa Cibatu, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Jumat (6/1/2023). Meski telah menjadi pusat keramaian, pembangunan hunian bertingkat di Meikarta hingga kini belum selesai. Perencanaan kota yang dibangun di lahan seluas 2.200 hektar dan ditargetkan selesai akhir tahun 2018 tersebut meleset.
Sejak 2015, minat pasar apartemen melandai dan semakin berat akibat dihantam pandemi Covid-19 selama tiga tahun belakangan. Kasus beberapa proyek apartemen yang gagal bangun, mangkrak, atau jadwal serah terima yang meleset seolah menegaskan kecenderungan konsumen untuk kian selektif memiliki hunian vertikal.
Senior Research Advisor Knight Frank, Syarifah Syaukat, Kamis (12/1/2023), di Jakarta, mengatakan, memasuki tahun 2023, berdasarkan pantauan Knight Frank, terdapat penambahan apartemen baru di Jakarta yang telah selesai dibangunan sebanyak 6.887 unit. Dengan demikian, total stok apartemen di Jakarta mencapai 233.641 unit. Jumlah ini cukup banyak di tengah masih lemahnya daya beli konsumen.
”Melemahnya daya beli konsumen yang sekarang terjadi sebenarnya terakumulasi dengan tantangan kenaikan harga material bangunan, peningkatan suku bunga, dan tendensi pasar untuk wait and see memasuki periode tahun politik. Ditambah berita yang muncul terkait penjualan apartemen belakangan ini, menjadikan konsumen berpikir dua kali untuk membidik apartemen,” ujarnya.
Dari catatan Kompas, polemik terbaru terjadi pada Desember 2022, ketika 100 orang yang tergabung dalam Perkumpulan Komunitas Peduli Konsumen Meikarta (PKPKM) berunjuk rasa di depan Gedung MPR/DPR, Senayan, Jakarta Pusat. Mereka meminta DPR membantu menyelesaikan gagalnya serah terima unit apartemen di Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, itu serta menuntut uang mereka dikembalikan.
Di sisi lain, kekosongan masih terjadi pada proyek-proyek apartemen yang sudah selesai dibangun. Menurut data Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (Arebi), tingkat kekosongan unit apartemen saat ini berkisar 20-30 persen. Hampir seluruh pemasaran apartemen difokuskan pada unit-unit yang sudah terbangun.
Syarifah berpendapat, untuk meningkatkan permintaan apartemen, pengembang perlu melihat peluang pasar yang ada. Pengembang juga perlu mengembangkan produk sesuai dengan profil segmen pasar. ”Profil dari segmen pasar ini perlu dideteksi guna menerjemahkan strategi pemasaran, skema pembayaran, hingga sistem informasi antara pembeli, pengembang, dan perbankan,” ucapnya.
Segmen menengah bawah
Director of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Arief Rahardjo menilai, pasar apartemen berpeluang bangkit seiring mulai pulihnya aktivitas kerja dan kuliah serta penghapusan pemberlakuan pembatasan kegiatan masyarakat (PPKM). Apartemen milik atau kondominium di pusat-pusat kota, berlokasi strategis, serta dekat dengan sentra transportasi umum berpotensi kembali dilirik pasar.
Hingga akhir tahun 2022, hasil penelitian Cushman & Wakefield menunjukkan, kondominium yang memasuki pasar didominasi untuk segmen menengah ke bawah. Tahun ini, proyek segmen menengah dan menengah ke bawah masih akan mendominasi pasokan.
Apartemen milik atau kondominium di pusat-pusat kota, berlokasi strategis, serta dekat dengan sentra transportasi umum berpotensi kembali dilirik pasar.
”Transaksi pada tahun 2023 diproyeksikan akan didominasi oleh pengembangan (kondominium) segmen menengah dengan kisaran harga Rp 14 juta–Rp 22 juta per meter persegi dan kemungkinan terjadi di area sekunder, seperti Tangerang dan Bekasi,” ujarnya, Kamis.
Selain itu, masih akan ada penambahan pasokan apartemen sewa dari proyek condominium for lease. Dua proyek apartemen servis, yaitu Ascott Stature Menteng dan Park Royal Service Suites, akan selesai pada 2023. ”Penyerapan bersih dan permintaan apartemen sewa diproyeksikan akan meningkat pada 2023 karena ada tren permintaan menginap jangka pendek dari perjalanan bisnis. Tingkat pasokan baru akan tetap rendah karena pengembang masih akan menahan peluncuran proyek baru sambil menunggu pemulihan kondisi pasar secara umum,” tuturnya.
Suasana apartemen Kalibata City, Jakarta Selatan, pada Senin (31/10/2022). Kawasan apartemen terlihat sepi.
Head of Investor Relations Agung Podomoro Land Wibisono menambahkan, properti apartemen tetap diperlukan karena masyarakat butuh tempat tinggal. Akan tetapi, pembeli saat ini cenderung lebih memilih rumah tapak daripada apartemen. Dengan tren seperti itu, pengembang umumnya akan mengikuti.
”Podomoro selalu berkomitmen bangun properti dan menjualnya. Seluruh proyek apartemen kami sudah selesai dan sedang proses finishing saja. Saat ini pun kami fokus ke proyek rumah sesuai permintaan pasar,” kata Wibisono.
Perlu gimik
Ketua Umum Arebi Lukas Bong menilai, peluang masih terbuka untuk apartemen di daerah pusat bisnis (CBD) dan kawasan berorientasi transit (TOD). Jika apartemen di CBD menyasar investor dan ekspatriat, maka apartemen di area TOD perlu diarahkan untuk dihuni (end user). Tantangannya adalah menarik konsumen untuk melihat keunggulan apartemen di tengah tren pasar rumah tapak.
Kerap terjadi, konsumen membanding-bandingkan apartemen seharga Rp 700-Rp 800 juta dengan rumah tapak dengan harga sama. Salah satu strategi pasar yang perlu diusung adalah mengangkat keunggulan lokasi apartemen yang strategis sehingga konsumen tidak perlu lagi membeli mobil.
”Ini momentum bagi pengembang untuk kasih gimik kepada investor buyer dan end user untuk kembali (membidik) ke apartemen. Apartemen perlu ditawarkan lebih menarik, termasuk keunggulan fasilitas dan lokasi,” kata Lukas.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto memprediksi, peluang pasar apartemen akan diikuti oleh pergeseran pilihan pasar. Muncul kecenderungan pembeli apartemen kini lebih memilih unit-unit yang sudah selesai dibangun guna memberikan jaminan kepastian hunian ataupun keamanan berinvestasi. Jika sebelumnya investor melakukan transaksi di awal untuk proyek-proyek apartemen yang baru diluncurkan guna mengejar margin keuntungan dari kenaikan nilai aset pada saat selesai konstruksi, maka apartemen yang sudah terbangun lebih dicari meskipun harganya lebih mahal.
”Proyek apartemen yang sudah selesai dibangun lebih diminati pembeli karena ada jaminan rasa aman dan unit bisa diserahterimakan ke konsumen,” kata Ferry.
Muncul kecenderungan pembeli apartemen kini lebih memilih unit-unit yang sudah selesai dibangun guna memberikan jaminan kepastian hunian ataupun keamanan berinvestasi.
Sementara itu, anggota Komisi Komunikasi dan Edukasi Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN), Renti Maharaini, berpendapat, pasar apartemen sebenarnya masih prospektif. Apartemen menjadi salah satu penunjang kebutuhan properti tempat tinggal, bagian dari kebutuhan primer. Hanya, berdasarkan data BPKN sepanjang 2020-2022, jumlah pengaduan mengenai layanan properti, yang di dalamnya menyangkut apartemen, selalu menempati posisi tiga terbanyak.
Periode tahun 2017-2020, jumlah pengaduan mengenai sektor properti menempati urutan teratas. Memasuki tahun 2020, pengaduan sektor properti digeser oleh e-dagang dan layanan jasa keuangan.
”Keluhan konsumen terkait properti apartemen itu menyangkut ketiadaan fasilitas sosial sampai masalah perizinan tanah yang belum tuntas, tetapi pengembang sudah memasarkan apartemen. Masalah di rumah tapak biasanya mengenai pembayaran sudah lunas, tetapi sertifikat hak milik belum keluar,” kata Renti.
/https%3A%2F%2Fasset.kgnewsroom.com%2Fphoto%2Fpre%2F2023%2F01%2F06%2Ffc782839-5e5d-4eda-b3e8-232f1a1e1081_jpg.jpg){kind=logo}
