Pasar Apartemen Diprediksi Belum Pulih, Pilihan Konsumen Bergeser

Pasar apartemen diprediksi belum akan pulih tahun ini. Pada semester II-2022 ada kecenderungan pembeli apartemen lebih mencari unit-unit yang sudah selesai dibangun guna memberikan jaminan keamanan berinvestasi.

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO (TOK)

Pekerja menyelesaikan pembangunan apartemen di kawasan Setiabudi, Jaakerta Selatan, Kamis (22/12/2022).

JAKARTA, KOMPAS — Pasar apartemen dan perkantoran diprediksi belum akan pulih tahun ini. Sementara itu, preferensi konsumen apartemen dinilai mulai bergeser dengan kecenderungan mencari unit-unit yang sudah selesai dibangun demi keamanan investasi.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan, sejak 2018 hingga 2022 pasar apartemen terus turun. Pada tahun 2022, penjualan apartemen tercatat hanya 1.389 unit. Permintaan yang rendah, antara lain, dipicu minimnya proyek baru, sedangkan kondisi makro ekonomi belum pulih.

”Ada kecenderungan pengembang apartemen juga masih enggan melanjutkan proyek-proyek baru,” kata Ferry dalam Media Briefing Colliers Indonesia, di Jakarta, Rabu (4/1/2023).

Pasokan baru unit apartemen di DKI Jakarta pada 2022 tercatat hanya 1.484 unit atau jauh menurun dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Pada tahun 2021, misalnya, unit baru apartemen yang diluncurkan mencapai 4.325 unit, sementara tahun 2020 mencapai 2.698 unit dan tahun 2019 mencapai 10.127 unit.

Mayoritas proyek apartemen ditunda dan diprediksi baru akan rampung tahun 2023 sehingga kumulatif pasokan unit pada tahun ini diperkirakan sejumlah 6.708 unit. Proyek apartemen yang bakal selesai dibangun, antara lain, di sekitar kawasan berorientasi transit (TOD), seperti Stasiun LRT Fatmawati dan Stasiun LRT Ciracas.

Baca juga: Peluang dari Apartemen Dekat Intermoda

Pelemahan pasar dan penundaan proyek baru juga berlangsung di pasar apartemen di Surabaya, Jawa Timur. Pada tahun 2022, pasokan baru unit apartemen dinilai mencapai titik terendah dalam 10 tahun terakhir. Sementara itu, serapan unit apartemen tercatat hanya 130 unit. Pembeli cenderung melihat dan menunggu untuk investasi unit apartemen.

”Tahun ini, kami perkirakan permintaan (apartemen) sulit untuk naik akibat ekspektasi kondisi makro ekonomi yang diprediksi tidak lebih baik dari tahun lalu,” lanjut Ferry.

Ia memperkirakan, pasar apartemen baru akan membaik pada tahun 2024. Meski demikian, pasar apartemen belum akan pulih seperti kondisi sebelum pandemi Covid-19.

Pergeseran minat

Ferry menambahkan, sekitar 60 persen pembeli apartemen merupakan investor yang melakukan transaksi di awal untuk proyek-proyek yang baru diluncurkan serta berharap memperoleh marjin keuntungan dari kenaikan nilai aset ketika konstruksi selesai. Namun, pilihan investasi apartemen kini cenderung bergeser.

Pada semester II-2022 ada kecenderungan pembeli apartemen lebih mencari unit-unit yang sudah selesai dibangun guna memberikan jaminan keamanan berinvestasi. Pergeseran pilihan ini muncul sejalan dengan maraknya kasus proyek apartemen gagal bangun atau mangkrak. Di antaranya, terbengkalainya proyek apartemen di Cikarang, Kabupaten Bekasi, yang digarap pengembang properti besar serta pengembang tidak mampu menyelesaikan proyek tepat waktu.

FAKHRI FADLURROHMAN

Salah satu spanduk dibentangkan peserta aksi berisi tuntutan mereka kepada Meikarta di depan Gedung DPR RI, Jakarta Pusat, Senin (5/12/2022). Mereka meminta pihak Meikarta untuk segera mengembalikan dana para konsumen dan membayar kompensasi atas kerugian yang mereka alami.

Kegagalan proyek-proyek baru apartemen dinilai telah mengubah pola pikir konsumen untuk membeli unit apartemen yang sudah terbangun meskipun harganya lebih mahal. Langkah itu guna memberikan rasa aman dan nyaman. ”Proyek apartemen yang sudah selesai dibangun lebih diminati pembeli karena ada jaminan rasa aman dan unit bisa diserah-terimakan ke konsumen. Itu jadi alasan dasar unit siap huni kini lebih diminati,” Kata Ferry.

Di sisi lain, harga unit baru apartemen cenderung stagnan dalam dua tahun terakhir karena persaingan ketat dengan pasar unit sekunder. Saat ini, banyak apartemen dijual dibawah harga beli karena pemilik butuh dana segar. Pada tahun 2023, harga apartemen diprediksi belum akan naik signifikan untuk menarik minat calon pembeli.

Proyek apartemen yang sudah selesai dibangun lebih diminati pembeli karena ada jaminan rasa aman.

Di tengah kondisi pasar yang masih tidak stabil, lanjut Ferry, dibutuhkan perpanjangan katalis atau stimulus fiskal untuk menaikkan penjualan apartemen. Tetapi, berbeda dari tahun sebelumnya, pada tahun ini tidak ada lagi stimulus fiskal berupa diskon pajak pertambahan nilai untuk transaksi pasar residensial.

Sebelumnya, Ketua Umum Asosiasi Real Estate Broker Indonesia Lukas Bong berpendapat, permintaan pasar apartemen masih rendah sampai sekarang. Namun, hal itu tidak berarti pasar apartemen suram. Apartemen umumnya memiliki keunggulan lokasi yang lebih strategis, dekat dengan tol, dan fasilitas lengkap.

Ia mengakui, unit-unit apartemen milik yang saat ini kosong tetap dikenakan biaya pemeliharaan apartemen. Oleh karena itu, sejumlah apartemen di pinggiran Jakarta dijual dengan harga ”murah”. Namun, anjloknya harga jual atau harga sewa apartemen dinilai tidak bisa digeneralisasi. Apartemen-apartemen yang berlokasi dekat kampus atau kompleks perkantoran dinilai sudah mulai pulih okupansinya setelah pelonggaran pembatasan sosial.

Baca juga: Penjualan Apartemen Stagnan