Sektor Apartemen Diprediksi Mulai Bergeliat

Pasar apartemen diprediksi mulai bergeliat tahun ini sejalan dengan insentif pajak yang digulirkan pemerintah.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Pantulan kaca pembangunan apartemen di kawasan Setiabudi, Jakarta Selatan, Minggu (23/7/2023). Pelemahan pasar properti global perlu diantisipasi pelaku sektor properti di Tanah Air dengan menjawab tantangan pasar domestik.

JAKARTA, KOMPAS — Sektor apartemen diprediksi masih membutuhkan waktu untuk pulih. Meski demikian, muncul indikasi pasar apartemen mulai bergeliat tahun ini sejalan dengan kebijakan insentif pajak pertambahan nilai atau PPN yang digulirkan pemerintah.

Dari data Colliers Indonesia ”Quarterly Market Report Q4-2023”, penambahan pasokan baru apartemen terus berlangsung. Pada 2023, jumlah unit apartemen yang rampung di Jakarta tercatat 5.526 unit atau naik empat kali lipat dibandingkan pasokan tahun 2022 yang sejumlah 1.484 unit.

Penambahan pasokan baru apartemen diprediksi masih akan terus berlanjut tahun ini, yakni 5.582 unit. Pada periode 2024-2026 diperkirakan sebanyak 9.743 unit akan rampung.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, Rabu (17/1/2024), mengemukakan, sektor apartemen masih membutuhkan momentum untuk pulih. Meski demikian, penambahan pasokan baru apartemen terus berlangsung dan mengindikasikan bergeraknya sektor apartemen. Developer dinilai lebih percaya diri meskipun perbankan masih selektif untuk memberikan pembiayaan proyek apartemen dengan melihat kebutuhan pasar.

”Penambahan pasokan apartemen menunjukkan indikasi pasar apartemen mulai bergeliat. Namun, pasokan itu masih cenderung lebih rendah dibandingkan sebelum pandemi yang rata-rata di atas 10.000 unit per tahun,” katanya.

KOMPAS/P RADITYA MAHENDRA YASA

Penghuni menjemur pakaian pada salah satu apartemen di Kota Semarang, Jawa Tengah, Selasa (19/12/2023). Kepraktisan, gaya hidup modern, dan lokasi yang strategis menjadi bagian dari pilihan warga untuk tinggal di apartemen.

Keyakinan pengembang itu sejalan dengan upaya menggarap momentum setelah pemilu dan pemulihan ekonomi. Siklus apartemen yang turun sejak 2015 kini mulai bergerak menuju tahap pemulihan.

Pemilu yang berjalan lancar menjadi tolok ukur guna mendorong pertumbuhan ekonomi dan pemulihan pasar properti. Sewaktu pemilu selesai dan ekonomi terjaga, ada momentum peningkatan aktivitas bisnis dan konsumen bergeliat.

Momentum itu dikejar dengan kesiapan stok unit apartemen. Di sisi lain, suku bunga bank yang diprediksi tetap terjaga 6 persen akan mendorong pasar lebih optimistis.

Baca juga: Menggarap Tantangan Pasar Apartemen

Insentif PPN

Ferry menambahkan, dari total stok unit apartemen yang saat ini tersedia di Jakarta, sejumlah 10.581 unit memenuhi syarat untuk mendapatkan insentif PPN. Dari jumlah unit itu, sebanyak 45 persen stok unit merupakan unit kelas menengah bawah dengan harga di kisaran Rp 500 juta-Rp 650 juta per unit. Sementara stok unit apartemen kelas menengah ke atas berkisar 41 persen dan apartemen kelas atas 14 persen.

Kebijakan insentif berupa pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) digulirkan pemerintah mulai November 2023-Desember 2024. Relaksasi itu berlaku untuk pembelian rumah baru, baik rumah tapak maupun apartemen siap huni.

Ketentuan insentif pajak diberikan untuk dasar pengenaan pajak sampai dengan Rp 2 miliar dengan harga jual rumah maksimal Rp 5 miliar. PPN bakal ditanggung pemerintah sebesar 100 persen untuk periode 1 November 2023 sampai 30 Juni 2024, sementara periode Juni-Desember 2024 diberikan 50 persen. Relaksasi pajak itu juga berlaku untuk warga negara asing yang telah memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP).

KOMPAS/PRIYOMBODO (PRI)

Proyek pembangunan apartemen di kawasan Setiabudi, Jakarta, Selasa (12/12/2023).

Skema PPN DTP diyakini membuka peluang kebangkitan pasar apartemen, terutama stok-stok unit yang belum terserap. Hal itu, antara lain, karena harga apartemen saat ini cenderung lebih murah jika dilihat dari rasio harga terhadap pendapatan (PER), yakni pertumbuhan harga apartemen dinilai lebih lambat dibandingkan pertumbuhan pendapatan masyarakat. Sepanjang 2020-2023, pertumbuhan harga apartemen di Jakarta rata-rata 0,6 persen, sedangkan pertumbuhan upah minimum di Jakarta rata-rata 4,6 persen.

”Harga apartemen tidak banyak bergerak. Bagi konsumen, ini saat yang tepat untuk membeli. Dengan catatan, membeli dengan kehati-hatian dan melihat potensi sektor properti ini bisa bertumbuh,” ujarnya.

Harga apartemen tidak banyak bergerak.

Menurut Ferry, kehati-hatian perlu diterapkan konsumen yang membeli unit apartemen yang sedang dibangun. Proyek apartemen perlu dipastikan dapat diselesaikan secara terukur, serta rekam jejak finansial dan kejelasan pengembang guna memastikan unit apartemen dapat diserah-terimakan tepat waktu.

Sementara itu, investor apartemen perlu memastikan pula potensi imbal hasil investasi apartemen dengan melihat prospek pasar, serta mengukur potensi penyewa. ”Harapannya, setelah unit apartemen dibeli dapat menghasilkan pendapatan, dan jangan hanya menimbulkan cost,” katanya.

Baca juga: Pasar Apartemen untuk Asing Masih Terganjal

Sebelumnya, CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengemukakan, kepemilikan properti bagi warga asing berpotensi untuk mengisi pasar apartemen mewah atau supermewah yang saat ini masih memiliki tingkat kekosongan cukup tinggi. Di Jakarta, misalnya, kekosongan apartemen mewah diperkirakan mencapai 49 persen.

Berdasarkan data IPW, kumulatif suplai apartemen di DKI Jakarta hingga kini sebanyak 284.000 unit. Dari jumlah itu, pasokan apartemen mewah berkisar 9,6 persen, menengah ke atas 15,79 persen, menengah 51,69 persen, dan menengah ke bawah 22,89 persen.

Menurut Ali, sosialisasi atas regulasi kepemilikan properti asing perlu terus digulirkan ke pemerintah provinsi dan pemerintah daerah, di samping itu perlu pengawasan yang lebih ketat agar tidak terjadi pungutan liar.