Menjaga Napas dan Memancing Geliat Industri Properti

Sektor properti diprediksi mengalami perlambatan tahun 2024. Namun, masih terbuka peluang pasar yang bisa digarap.

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO (TOK)

Apartemen dan pusat perbelanjaan Poins yang terhubung dengan Stasiun MRT di Lebak Bulus, Jakarta, Kamis (27/7/2023).

Industri properti diproyeksikan memasuki siklus perlambatan pada tahun 2024. Sejumlah strategi hingga insentif disiapkan untuk menjaga pertumbuhan industri properti yang memiliki keterkaitan terhadap terhadap 185 industri lain.

Secara historis, pertumbuhan sektor properti cenderung tertahan pada masa Pemilu. Pemicunya, ekspansi bisnis perusahaan dan transaksi tertunda, dan sejumlah investor bersikap menunggu dan melihat (wait and see) hasil pemilu. Selain itu, faktor kenaikan tingkat suku bunga, melemahnya konsumsi, serta ketidakpastian ekonomi global turut memengaruhi sentimen pasar.

Laporan Colliers Market Insights Research mengenai Dampak Pemilu 2024 terhadap Sektor Properti, yang dirilis awal Desember 2023, memproyeksikan hasil Pemilu bakal memengaruhi sentimen pasar properti secara keseluruhan. Kekhawatiran atas ketidakpastian menjelang pemilihan, hingga rencana kebijakan dan komitmen ke depan dari setiap calon presiden berdampak terhadap pasar properti.

Namun, proyeksi perlambatan properti pada 2024 berlangsung di saat sektor properti masih belum sepenuhnya pulih pascapandemi Covid-19. Beberapa subsektor properti masih tergerus dalam, seperti perkantoran dan apartemen. Sebaliknya, sektor perumahan tapak, ritel, pusat perbelanjaan, pergudangan dan kawasan industri telah menunjukkan tren pemulihan.

Pasar perumahan tergolong paling stabil dibandingkan dengan subsektor properti lainnya, karena kebutuhan hunian masih sangat tinggi. Tingkat kekurangan (backlog) perumahan berdasarkan data Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) Badan Pusat Statistik 2021 mencapai 12,7 juta unit. Kebutuhan rumah didominasi masyarakat berpenghasilan rendah dan segmen menengah ke bawah.

Meski pasar perumahan tergolong paling stabil, sebagian besar konsumen lebih menyasar rumah tapak. Sementara pasar apartemen cenderung lesu. Tren penurunan pasar apartemen sudah berlangsung sejak 2015, tetapi diperparah akibat masa pandemi Covid-19. Anjloknya pasar menyisakan banyak stok unit apartemen yang belum terserap.

Direktur Strategic Consulting Cushman and Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo berpendapat, pasar apartemen jual (kondominium) di Jabodetabek didominasi investor. Pasar investasi bergantung pada konsumen untuk memilih kondominium sebagai instrumen investasi atau investasi di skema lain. Namun, konsultan properti itu memprediksi, jika hasil pemilu baik dan perekonomian Indonesia terus menguat di tahun depan, penyerapan sektor properti, termasuk kondominium dan perkantoran, akan bangkit mulai semester II (Juli-Desember) 2024.

Tantangan yang muncul adalah potensi suku bunga kredit yang meningkat seiring kenaikan suku bunga acuan 7-day Reverse Repo Rate (DRRR) sebesar 25 basis poin menjadi 6 persen sejak Oktober 2023. Suku bunga kredit berpotensi menimbulkan sentimen negatif di pasar. Sementara itu, pertumbuhan ekonomi triwulan III (Juli-September) 2023 sebesar 4,97 persen atau sedikit di bawah target 5 persen menunjukkan daya beli masyarakat sedang tertekan.

Baca Juga: Menjawab Tantangan Industri Properti

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Foto udara proyek perumahan di Ujung Menteng, Cakung, Jakarta Timur, Jumat (29/12/2023).

Hasil survei Bank Indonesia terkait harga properti residensial pada triwulan III-2023 memperlihatkan skema pembiayaan utama dalam pembelian rumah primer adalah kredit pemilikan rumah (KPR), yakni dengan pangsa 75,5 persen dari total pembiayaan.

Direktur PT Ciputra Development Tbk (CTRA) Harun Hajadi mengemukakan, perusahaan itu menargetkan proyek-proyek rumah tapak tetap tumbuh tahun depan jika tidak ada kenaikan bunga kredit. Saat ini, terdapat 80 proyek CTRA di seluruh Indonesia. Ia memprediksi, suku bunga dan kenaikan inflasi masih akan terkendali, kecuali ada pelemahan signifikan atas nilai tukar rupiah. Namun, ekspor Indonesia masih cukup stabil.

”Tahun 2024 (pertumbuhan) akan kurang lebih sama dengan tahun 2023, kecuali pemilu tidak aman. Untuk properti, security atau merasa aman itu penting,” ujar Harun.

Lokomotif

Selama ini, industri properti merupakan salah satu lokomotif perekonomian yang memiliki multiefek terhadap 185 industri terkait properti. Dari data Badan Koordinasi dan Penanaman Modal (BKPM), sektor properti merupakan sektor unggulan yang menduduki peringkat empat besar dalam realisasi investasi.

Pada semester I (Januari-Juni) 2023, realisasi investasi untuk sektor properti yang meliputi perumahan, kawasan industri dan perkantoran mencapai Rp 30,4 triliun. Peringkat sektor properti berada di bawah sektor transportasi, gudang dan telekomunikasi; sektor industri logam dasar, barang logam, bukan mesin dan peralatannya; serta sektor pertambangan.

Presiden RI Joko Widodo mengungkapkan, kontribusi ekonomi dari sektor konstruksi, properti, dan real estat selama periode 2018- 2022, mencapai Rp 2.300 triliun-Rp 2.800 triliun per tahun, atau berkontribusi 16 persen terhadap produk domestik bruto nasional. Tenaga kerja yang terlibat dalam perputaran ekonomi 13 juta-19 juta orang. (Kompas, 10/8/2023).

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Warga membuka telepon seluler berlatar papan proyek perumahan di Ujung Menteng, Cakung, Jakarta Timur, Jumat (29/12/2023).

Baca Juga: Sektor Properti Topang Perekonomian

Kendati ada proyeksi perlambatan di tahun 2024, industri properti masih berpotensi menopang perekonomian. Strategi digulirkan pemerintah dan pengembang untuk menjaga napas panjang industri properti. Upaya terbaru pemerintah, yakni menetapkan kebijakan insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah baru, baik rumah tapak ataupun apartemen siap huni, mulai November 2023-Desember 2024.

Ketentuan insentif pajak diberikan untuk dasar pengenaan pajak sampai dengan Rp 2 miliar dengan harga jual rumah maksimal Rp 5 miliar. PPN bakal ditanggung pemerintah sebesar 100 persen untuk periode 1 November sampai 30 Juni 2024, lalu untuk Juni-Desember 2024 diberikan 50 persen. Skema PPN DTP membuka peluang kebangkitan pasar apartemen, terutama stok-stok unit yang belum terserap.

Pengembang apartemen menyambut kebijakan insentif PPN itu dengan mempercepat pembangunan dan serah terima unit pada 2024 guna mendorong transaksi. Mayoritas transaksi apartemen ke depan akan didominasi oleh segmen menengah-bawah. Tren penghuni (end user) sebagai pembeli apartemen diikuti kecenderungan untuk membeli unit yang sudah selesai terbangun.

”Tingkat hunian apartemen berpotensi terus meningkat, khususnya untuk proyek di TOD (kawasan berorientasi transit),” kata Arief, dalam paparan ”Property Market Analisis: 2023 Reflection and 2024 Outlook”, tanggal 7 Desember 2023.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Hunian rusunawa Jatinegara Barat di Jakarta Timur, Selasa (28/11/2023).

Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Asosiasi Perusahaan Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto, mengemukakan, sektor properti merupakan industri strategis yang sudah membuktikan kontribusi nyata terhadap perekonomian nasional. Kontribusi strategis itu didukung pula masifnya pembangunan infrastruktur dalam satu dekade terakhir sehingga mempercepat pertumbuhan kawasan-kawasan ekonomi baru, kawasan industri, perkotaan dan kawasan perumahan.

”Industri properti yang didukung infrastruktur seperti jalan tol dan moda transportasi massal, sangat pantas menjadi tulang punggung pertumbuhan ekonomi Indonesia,” ujar Joko Suranto.

Ketua Umum Himpunan Kawasan Industri Sanny Iskandar mengemukakan, periode pemilu membawa pengaruh bagi pelaku industri dalam negeri yang lebih berhati-hati dalam melakukan ekspansi bisnis. Namun, peluang tetap terbuka bagi kawasan industri karena investor asing terus melakukan ekspansi industri ke Indonesia, seperti investor asal China. Ini, antara lain, dipicu kebijakan pemerintah untuk hilirisasi industri tambang di wilayah luar Jawa.

Pengembangan infrastruktur jalan tol yang mendorong koneksi antarkota di Pulau Jawa juga dinilai memudahkan penyebaran kegiatan industri manufaktur dan kawasan industri. Saat ini, pembangunan industri baru mulai menyasar Karawang, Purwakarta, Subang, Majalengka, Sumedang, Cirebon (Jawa Barat), Batang, Kendal (Jawa Tengah) hingga Jawa Timur. Daerah dengan tingkat upah relatif lebih rendah dibidik, antara lain oleh industri yang padat karya.

“Tersambungnya koneksi jalan lebih memungkinkan orang membangun industri di beberapa tempat. Investor bisa menghitung biaya yang paling efisien dari segi transportasi, logistik dan upah pekerja,” kata Sanny.

Guna menggarap peluang pasar, kawasan industri dituntut memenuhi standar kebutuhan pasar, khususnya investor global, seperti kesiapan teknologi tinggi dan digitalisasi, serta isu keberlanjutan. Kawasan industri dituntut untuk ramah lingkungan, dan menggunakan energi terbarukan. Di antaranya, penggunaan solar panel.

Ia menilai, pada 2023 penyerapan kawasan industri di Jabodetabek bisa menembus 400 hektar, sedangkan kawasan di luar Jawa mencapai ribuan hektar. ”Dengan situasi, serta faktor global dan nasional, jika capaian kawasan industri tahun 2024 sama dengan tahun 2023 sudah bagus,” kata Sanny.