Bisnis Perkantoran dan Apartemen Butuh Waktu untuk Pulih

Sektor perkantoran dan apartemen diprediksi masih akan butuh waktu untuk pulih. Prospek pertumbuhan dipengaruhi dinamika pasar.

KOMPAS/RIZA FATHONI

Ilustrasi pembangunan gedung perkantoran

JAKARTA, KOMPAS — Pasar perkantoran diprediksi masih akan tertekan dan diprediksi baru mulai pulih pada tahun 2026. Tantangan juga masih dihadapi pasar apartemen.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan, kinerja pasar perkantoran hingga triwulan III (Juli-September) 2023 masih tertekan, sehingga pemilik gedung perkantoran perlu tetap beradaptasi dan fleksibel. pola kerja hibrida, yakni bekerja dari rumah dan di kantor tetap berlanjut meskipun mulai banyak perusahaan beralih tren bekerja dari rumah (WFH) menjadi bekerja di kantor (WFO) Namun tren WFO belum mampu mendongkrak okupansi ruang perkantoran.

”Kondisi menantang pasar perkantoran diprediksi berlanjut sampai 1-2 tahun mendatang,” ujarnya dalam Colliers Virtual Media Briefing terkait Pasar Properti Triwulan III-2023, Rabu (4/10/2023).

Persaingan yang ketat dalam menarik okupansi mendorong beberapa pengelola gedung di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta mengoreksi tarif sewa ruang perkantoran, antara lain, di Jalan Rasuna Said, Gatot Subroto, dan Satrio. Penurunan tarif sewa perkantoran juga berlangsung di luar CBD Jakarta. Hingga tahun 2025, tarif sewa diprediksi juga masih kompetitif, yakni tumbuh tidak lebih dari 3 persen.

Ferry menambahkan, tingkat hunian perkantoran sangat dipengaruhi dinamika pasokan dan permintaan. Hingga tahun 2025, pasokan gedung perkantoran akan lebih moderat. Di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta, tercatat hanya 1 proyek perkantoran yang selesai pada 2025, yakni Gedung Indonesia 1 di Thamrin. Berkurangnya pasokan dinilai menjadi modal cukup bagus untuk menstabilkan kembali permintaan sewa perkantoran dan tingkat okupansi.

Baca Juga: Tahun Tantangan untuk Industri Perkantoran

Perkantoran diprediksi membutuhkan waktu 2-3 tahun untuk mencapai kinerja lebih signifikan dan perbaikan sesuai harapan. ”Sektor perkantoran kemungkinan akan pulih pada tahun 2026. Ada kepercayaan untuk bangkit meski butuh waktu 2-3 tahun,” lanjutnya.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Apartemen Samesta Mahata Margonda di Depok Jawa Barat, Kamis (13/4/2023).

Daya tarik LRT

Di sisi lain, muncul harapan penambahan okupansi pada gedung-gedung perkantoran yang dilewati jalur transportasi massal, seperti kereta ringan (LRT). Gedung-gedung perkantoran yang dilintasi akses transportasi itu dinilai lebih menjadi daya tarik bagi penyewa ruang perkantoran.

”Penumpang yang mulai konsisten untuk menggunakan moda LRT akan memberi efek lebih positif untuk gedung perkantoran yang dilewati karena menjadi pilihan bagi penghuni kantor di CBD Jakarta saat kondisi pasar membaik,” katanya.

Ferry menambahkan, pasar apartemen di sekitar jalur LRT juga diharapkan membaik seiring beroperasinya LRT. Saat pasar membaik, proyek apartemen di sekitar LRT dinilai memiliki prospek yang lebih baik ketimbang apartemen yang tidak mendekati rute LRT. Kelebihan apartemen di sekitar LRT memberikan kemudahan akses transportasi sehingga mendorong minat dan pilihan konsumen.

Selama triwulan III-2023, kinerja apartemen di Jakarta masih cenderung lamban, yakni unit yang terserap hanya 145 unit. Pada semester I (Januari-Juni 2023), serapan apartemen tercatat 670 unit. Penurunan serapan apartemen pada triwulan III-2023 disebabkan kurangnya pilihan yang tersedia, ditambah absennya proyek-proyek baru. Pengembang saat ini lebih fokus menyelesaikan proyek-proyek yang masih berjalan.

Baca Juga: Pasar Apartemen Memasuki Keseimbangan Baru

Kepercayaan pasar

Menurut Ferry, pembeli apartemen milik telah mengalami pergeseran, yakni didominasi penghuni (end user) ketimbang investor. Ekspektasi investor terhadap apartemen menurun karena pembelian apartemen belum memberikan imbal hasil yang optimal. Dominasi penghuni sebagai pembeli apartemen diikuti kecenderungan untuk membeli proyek apartemen yang sudah selesai terbangun.

Laju penyerapan untuk proyek apartemen dalam tahap konstruksi telah menurun selama beberapa tahun terakhir, terutama karena jumlah proyek yang ditangguhkan semakin banyak. Akibatnya, pembeli cenderung memiliki lebih banyak kepercayaan pada proyek yang sudah selesai terbangun.

Sementara itu, kinerja pasar apartemen sewa (serviced apartement) yang banyak disewa ekspatriat cenderung membaik dengan tingkat hunian tumbuh 3,5 persen dibandingkan triwulan II-2023. Hal itu dinilai mengindikasikan mulai pulihnya kegiatan bisnis. Terdapat lima proyek dengan total 827 unit diprediksi akan selesai hingga 2025.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Ilustrasi apartemen

Head of Capital Markets & Investment Services Colliers Indonesia Steve Atherton mengatakan, sektor perkantoran masih mengalami pasokan berlebih, sedangkan penyewa ruang perkantoran masih menyesuaikan kebutuhan ruang perkantoran yang beradaptasi dengan era normal baru. Hal ini menyebabkan pemulihan sektor perkantoran masih butuh waktu. Pasokan berlebih juga dialami oleh sektor apartemen.

Meski demikian, keseimbangan pasar properti dibentuk oleh pasar hunian tapak. ”Permintaan rumah tinggal masih sangat tinggi. Sepanjang harga rumah tinggal masih cenderung lebih rendah dibandingkan apartemen, maka pembeli akan lebih memilih rumah tinggal,” ujar Steve.