Minat Investasi Apartemen Melandai

Profil pembeli apartemen bergeser sejalan dengan bertambahnya pembelian unit apartemen untuk dihuni (”end user”). Sebelum pandemi, pembelian apartemen didominasi oleh investor, yakni sekitar 60 persen.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Proyek pembangunan apartemen di kawasan Setiabudi, Jakarta Selatan, Jumat (19/5/2023).

JAKARTA, KOMPAS — Pembangunan proyek-proyek apartemen yang tertunda di Jabodetabek mulai rampung. Pengembang cenderung fokus memasarkan unit-unit yang sudah selesai dibangun. Namun, tren pembelian apartemen untuk investasi kian menurun.

Konsultan properti Colliers Indonesia merilis, suplai apartemen yang masuk selama semester I-2023 mencapai 4.716 unit, lebih tinggi dibandingkan pasokan sepanjang 2022 yang mencapai 1.484 unit dan tahun 2021 dengan pasokan 4.325 unit. Hingga akhir 2023, suplai baru apartemen diprediksi mencapai 6.172 unit. Sementara itu, pembangunan 15.165 unit apartemen diprediksi rampung pada tahun 2023-2025 dan 48 persen di antaranya berlokasi di Jakarta Selatan.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan, pembangunan proyek apartemen sudah menunjukkan tren positif, setelah menghadapi tekanan berat selama masa pandemi Covid-19. Namun, pengembang saat ini masih berhati-hati dan fokus pada penjualan unit yang sudah selesai dibangun serta belum terlihat rencana peluncuran proyek-proyek baru apartemen.

”Pengembang masih fokus untuk menghabiskan atau menjual unit proyek yang mereka pegang. Inisiatif (pengembang) untuk meluncurkan produk-produk baru belum terlihat karena sekarang ini sebagian masyarakat atau konsumen fokusnya tidak lagi membeli apartemen,” ujarnya dalam Colliers Indonesia Virtual Media Briefing, Kamis (20/7/2023).

Baca juga: Penjualan Apartemen yang Tersendat Dikeluhkan

Ferry menambahkan, pergeseran pembeli dan pilihan pasar apartemen semakin terlihat. Profil pembeli apartemen mengalami pergeseran signifikan sejalan dengan semakin bertambahnya pembelian unit apartemen untuk dihuni (end user).

Sebelum pandemi, pembelian apartemen didominasi oleh investor, yakni sekitar 60 persen. Sementara pada semester I-2023, permintaan telah bergeser dengan dominasi end user, yakni komposisi investor dan end user berbanding 46:54 persen. Padahal, sebelumnya komposisi investor berbanding end user masih 58:42 persen.

Melandainya investasi apartemen antara lain tecermin dari menurunnya penyerapan produk apartemen yang masih dalam tahap konstruksi. Selama triwulan II-2023, tingkat penyerapan produk apartemen yang dalam tahap konstruksi sekitar 51,3 persen atau menurun dibandingkan periode yang sama tahun lalu, yakni 55,3 persen.

Selama ini, investor apartemen cenderung membeli unit apartemen yang masih dalam tahap konstruksi atau belum selesai dibangun dengan tujuan kenaikan nilai jual atau disewakan. Namun, saat ini pasokan baru kian terbatas dan terjadi kekosongan pendapatan dari apartemen sehingga membebani investor karena tetap ada kewajiban untuk tetap membayar biaya servis. Fenomena kekosongan tingkat hunian apartemen dinilai terjadi di Jakarta dan sekitarnya akibat pasar yang masih belum pulih.

Ia membenarkan viral tanggapan beberapa pemilik apartemen lewat sosial media bahwa investasi apartemen kini cenderung merugi karena okupansi rendah dan sulit disewakan, sedangkan harga jual cenderung tidak naik. Hal itu membuat minat investasi apartemen melandai. ”Kekosongan pendapatan dari apartemen membuat orang tidak banyak lagi tertarik untuk berinvestasi di apartemen. Investasi apartemen masih kalah dengan instrumen investasi lain,” ujar Ferry.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Kompleks Kampung Susun Akuarium yang berdampingan dengan Pasar Heksagon di Penjaringan, Jakarta Utara, Kamis (20/7/2023). Sampai saat ini sudah terbangun empat blok dari rencana lima blok yang direncanakan dibangun.

Baca juga: Menjawab Tantangan Pasar Apartemen

Kebutuhan hunian

Ferry menilai, pasar apartemen semakin didominasi oleh end user akibat beberapa faktor, di antaranya kebutuhan tempat tinggal. Pergeseran pilihan pasar juga semakin terlihat dari kecenderungan pembeli apartemen untuk memilih unit yang sudah selesai dibangun guna memberi jaminan kepastian hunian. Faktor lain, pengembang apartemen yang fokus melepas stok unit yang dimiliki menyebabkan munculnya banyak tawaran diskon dan gimmick penjualan sehingga menarik minat konsumen rumah tinggal.

Fenomena pergeseran pasar apartemen juga terjadi di Surabaya. Pengembang lebih fokus menjual unit yang masih ada saat ini dibandingkan merilis proyek baru. Sementara itu, permintaan apartemen servis terus meningkat seiring masuknya gelombang ekspatriat ke Surabaya, seiring dengan perkembangan kawasan industri di Gresik dan bertambahnya perusahaan-perusahaan asing yang masuk ke kawasan industri.

Pengembang di Surabaya lebih fokus menjual unit yang masih ada saat ini dibandingkan merilis proyek baru.

Head of Capital Markets and Investment Services Colliers Indonesia, Steve Atherton, menilai, meski perkantoran dan apartemen masih cenderung tertahan, tetapi secara umum industri properti di Indonesia semakin pulih karena bertumbuhnya pasar rumah tapak, kawasan industri dan perkembangan permintaan data center.

Kondisi pascapandemi mendorong investor asing untuk merevisi strategi investasi di Indonesia. Ada kecenderungan investor asing menyiapkan diri untuk terjun serius dalam investasi properti, berupa kerja sama usaha (joint venture), maupun kesiapan investor lokal untuk berinvestasi di industri properti. Hal itu antara lain terlihat dari pembelian lahan dan penambahan bank tanah.

Steve menambahkan, dibukanya kepemilikan properti di Indonesia untuk warga negara asing dengan tingkat harga tertentu dinilai akan membuak minat pasar. Ia optimistis ada ketertarikan dari warga asing yang tinggal dan bekerja di Indonesia untuk mencari hunian. Di sisi lain, muncul potensi pergeseran pasar investor dari Singapura ke Indonesia, seiring pemberlakuan kenaikan pajak pembelian properti bagi orang asing di negara itu.

KOMPAS/PRIYOMBODO (PRI)

Aktivitas pekerja di proyek properti di kawasan jalan protokol Jenderal Sudirman, Jakarta, Rabu (23/10/2019).

Warga asing

Head of Residential Services Colliers Indonesia, Lenny Sinaga, mengemukakan, pelonggaran aturan harga untuk kepemilikan apartemen bagi warga negara asing dinilai membuka celah pasar yang lebih luas bagi warga asing yang bekerja di Indonesia untuk membeli apartemen. Meski demikian, masih ada banyak persyaratan yang harus dipenuhi warga asing untuk membeli residensial di Indonesia.

Pemerintah mengatur administrasi perpajakan untuk kepemilikan hunian bagi warga asing. Mereka kini tak diwajibkan memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP) dalam pengurusan pajak. Sebagai gantinya, orang asing yang membeli hunian wajib mencantumkan identitas berupa nomor paspor (Kompas, 30/1/2023).

Warga negara asing kini tak diwajibkan memiliki nomor pokok wajib pajak dalam pengurusan pajak. Sebagai gantinya, orang asing yang membeli hunian wajib mencantumkan identitas berupa nomor paspor.

Penegasan itu tertuang dalam surat Direktur Jenderal Pajak Kementerian Keuangan Suryo Utomo pada 27 Januari 2023 kepada Ketua Umum Kamar Dagang dan Industri Indonesia serta ditembuskan kepada Ketua Umum Asosiasi Pengusaha Indonesia dan Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia.

Ketentuan itu merupakan tindak lanjut kebijakan pemerintah yang mengizinkan warga negara asing (WNA) memiliki rumah di Indonesia, baik rumah tapak maupun satuan rumah susun (sarusun). Kepemilikan hunian untuk orang asing bisa berasal dari rumah baru atau bekas pakai.

Sebelumnya, Ketua Umum Real Estat Indonesia Paulus Totok Lusida menilai, ketentuan itu membawa angin segar bagi pengembang, khususnya terkait kepemilikan hunian bagi WNA. Selama ini, banyak pengembang di daerah kebingungan dengan persyaratan kepemilikan NPWP dalam pengurusan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) untuk hunian orang asing. Kemudahan bagi orang asing untuk membeli rumah di Indonesia akan menggairahkan pasar properti.

Baca juga: Pelemahan Pasar Properti Global Perlu Diwaspadai