Pelemahan Pasar Properti Global Perlu Diwaspadai

Pelemahan pasar properti global perlu diantisipasi oleh pelaku sektor properti di Tanah Air dengan menjawab tantangan pasar domestik. Terkait itu, pertumbuhan ekonomi perlu terus dijaga.

KOMPAS/AGUS SUSANTO (AGS)

Pekerja membersihkan kaca di gedung tinggi di kawasan perkantoran Kuningan, Jakarta Selatan, Selasa (28/7/2020).

JAKARTA, KOMPAS — Pelemahan pasar properti di Asia dan negara-negara Barat dinilai sebagai lampu kuning efek domino bagi pasar properti di Indonesia. Pelemahan kinerja pasar perkantoran diprediksi masih berlanjut pada tahun ini.

Colliers Indonesia dalam publikasi ”Market Insights: Impact of Global Property Market on the Indonesian Property Market”, Juni 2023, menyebut kondisi pasar properti di luar Indonesia telah terdampak negatif oleh peningkatan suku bunga acuan bank sentral. Hal itu mengarah pada meningkatnya biaya pinjaman, penerimaan laba bersih pengoperasian yang lebih rendah, dan penurunan nilai properti yang dikaitkan dengan tingkat kapitalisasi lebih tinggi.

Secara bersamaan, sejumlah sektor properti, seperti pasar perkantoran dan apartemen di tingkat global, masih melemah. Dicontohkan, pasar perkantoran di Amerika Serikat (AS) berkinerja rendah sebagai dampak Covid-19 dan adopsi baru praktik kerja hibrida. Tingkat okupansi ruang perkantoran dan tarif sewa kantor pun menurun signifikan di sejumlah kota besar utama di AS.

Kondisi pasar properti di luar Indonesia telah terdampak negatif oleh peningkatan suku bunga acuan bank sentral.

Kombinasi tingkat suku bunga yang lebih tinggi dalam 12 bulan terakhir, tarif sewa dan okupansi yang lebih rendah, serta tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi telah mengakibatkan pemilik gedung perkantoran memiliki arus kas lebih rendah atau bahkan negatif.

Pemilik gedung yang tidak dapat menutupi arus kas negatif terpaksa menyerahkan gedung properti skala besar ke bank. Hal ini menimbulkan sentimen pasar dan penurunan nilai properti yang semakin dalam.

Baca juga: Investasi Properti Hadapi Tekanan

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Alat berat digunakan pekerja untuk menyelesaikan pembangunan gedung pencakar langit Oasis Central Sudirman di Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta, Kamis (8/6/2023). Gedung dua menara masing-masing setinggi 65 lantai (276 meter) dan 75 lantai (331 m) ini dibangun secara kerja sama antara PT Taspen dengan Mitsubishi Estate Co dan PT Benhil Property. Gedung dengan nilai investasi Rp 10,6 triliun ini diklaim akan menjadi gedung tertinggi di Indonesia. Nantinya gedung ini akan difungsikan sebagai pusat bisnis, residensial (apartemen), dan perkantoran.

Sementara itu, hasil riset Global Commercial Real Estate Services (CBRE) pada triwulan I-2023 menyebutkan, volume investasi real estat komersial global rata-rata turun 55 persen secara tahunan menjadi 147 miliar dollar AS. Hingga akhir 2023, CBRE memperkirakan volume investasi global akan turun 26 persen, meliputi penurunan di AS sebesar 27 persen, Eropa 30 persen, dan Asia-Pasifik 5-10 persen.

Hal itu dipicu, antara lain, oleh suku bunga kredit yang tinggi dan pertumbuhan ekonomi yang lambat. Namun, aktivitas properti dan investasi real estat komersial diprediksi mulai meningkat di akhir tahun karena inflasi turun dan ketidakpastian ekonomi mereda.

Director of Capital Markets & Investment Services Colliers Indonesia Steve Atherton mengemukakan, situasi operasional perkantoran di pasar Barat yang melemah sejauh ini belum meresap dalam pasar utama Asia. Meski demikian, pelemahan pasar properti di sejumlah pasar global perlu diwaspadai memiliki efek domino terhadap pasar properti Indonesia.

Sektor perkantoran dan apartemen, sebagai salah satu sektor dengan kinerja terendah, menyebabkan bank lokal tidak secara aktif memberikan pinjaman untuk sektor properti.

Sektor perkantoran dan apartemen, sebagai salah satu sektor dengan kinerja terendah, menyebabkan bank lokal tidak secara aktif memberikan pinjaman untuk sektor properti. Hanya peminjam dengan neraca kuat yang dapat memperoleh pembiayaan.

”Pemilik dan pengembang harus memahami bahwa investor akan cerdas dan hanya berinvestasi pada proyek yang paling menjanjikan,” ujar Steve.

Head of Office Services Colliers Indonesia Bagus Adikusumo, secara terpisah, Selasa (20/6/2023), mengemukakan, pasar perkantoran tahun ini masih penuh tantangan. Ada kecenderungan permintaan meningkat dari beberapa perusahaan yang ekspansi atau pindah gedung.

Namun, penambahan suplai ruang perkantoran dalam jumlah besar di Jabodetabek menyebabkan sektor perkantoran masih tertekan. Pada 2023, pasokan baru ruang perkantoran di Jabodetabek yang selesai dibangun diperkirakan berkisar 300.000-350.000 m².

Sementara itu, tren pengurangan ruang sewa perkantoran masih terus berlanjut. Hal itu, antara lain, disebabkan pola kerja hibrida yang masih berlanjut di perusahaan-perusahaan multinasional. Dengan daya tawar penyewa yang besar (tenants market), penyerapan ruang perkantoran didominasi gedung kantor premium dan grade A yang memberikan tarif kompetitif.

”Pasar perkantoran masih penuh tantangan. Tenants market masih berlanjut, ditandai harga sewa kantor masih akan menarik dan pemilik gedung berupaya memenuhi keinginan konsumen,” ujar Bagus.

Baca juga: Tahun Tantangan untuk Industri Perkantoran

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO (TOK)

Teknisi merawat panel surya yang terpasang di atap gedung Direktorat Jenderal Ketenagalistrikan Kementerian ESDM, Jakarta, Jumat (5/5/2023).

Okupansi perkantoran di Jabodetabek saat ini masih di kisaran 70 persen atau lebih rendah dibandingkan dengan 2019 atau sebelum pandemi yang sekitar 80 persen. Meski demikian, tekanan pasar perkantoran global diperkirakan dinilai tidak akan berdampak langsung pada sektor perkantoran di Indonesia.

”Perusahaan multinasional yang berkantor di Indonesia umumnya memiliki kinerja cukup sehat meski kondisi perusahaan itu di tingkat global sedang sulit,” ujarnya.

Bagus memperkirakan pasar perkantoran baru mulai bangkit pada tahun 2024 saat tidak ada suplai baru perkantoran. Pertumbuhan produk domestik bruto di atas 5 persen juga dinilai akan mendorong permintaan ruang kantor meningkat.

Tingkat hunian perkantoran diharapkan akan terus menguat mulai tahun 2024 hingga secara bertahap kembali ke tingkat hunian yang sehat sekitar 85 persen setelah tahun 2028.

Director of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo, saat dihubungi terpisah, mengemukakan, tingkat hunian atau okupansi perkantoran di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta masih di sekitar 70,8 persen. Meski demikian, mulai ada tanda positif pemulihan permintaan ruang perkantoran. Sampai akhir triwulan I-2023, permintaan ruang kantor sekitar 21.100 m². Penyerapan itu terutama pada gedung kantor premium, grade A dan grade B.

Ia menilai, tren permintaan ruang perkantoran yang hibrida dan pertumbuhan ekonomi yang diharapkan terus membaik akan memengaruhi kebutuhan ruang perkantoran. Selain itu, diperkirakan iklim bisnis cukup kondusif setelah Pemilu 2024 dan pasokan ruang perkantoran pun cukup terkontrol.

”Tingkat hunian perkantoran diharapkan akan terus menguat mulai tahun 2024 hingga secara bertahap kembali ke tingkat hunian yang sehat sekitar 85 persen setelah tahun 2028,” ujar Arief.