Emiten Minimarket, Beli Saham atau Langsung Buka Gerai?

Kendati bermargin tipis, bisnis waralaba minimarket digemari, antara lain tecermin dari jumlah gerainya yang terus bertambah. Namun, lebih untung mana antara membuka gerai langsung dan membeli sahamnya?

RIZA FATHONI

Pekerja memasang stiker di reklame minimarket di kawasan Klender, Jakarta Timur, Selasa (2/6/2020).

Dua minimarket berwarna merah dan biru sering kali berdampingan. Tidak jarang hanya terpisah sebuah tembok. Pertanda persaingan ketat terjadi. Sebenarnya mana yang lebih memberikan keuntungan kepada investor?

Memiliki minimarket yang merupakan perusahaan terbuka dan sahamnya dicatatkan di bursa memberikan banyak peluang. Pertama, investor bisa mendapatkan peluang untung dari kenaikan harga saham.

Sejak awal tahun 2023, harga saham minimarket merah, yakni dengan nama resmi PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk, hanya naik 3,77 persen. Jika dilihat satu tahun terakhir harga sahamnya sudah naik 97,84 persen.

Sementara itu, harga saham minimarket biru, yakni PT Indoritel Makmur Internasional Tbk, sejak awal tahun malah turun 3,38 persen dan jika dilihat dari satu tahun lalu, naik 24 persen. Hingga Jumat (14/4/2023) harga saham Sumber Alfaria Rp 2.750 per saham, sementara dan saham Indoritel Makmur Rp 4.000 per saham.

Jika dilihat dari kinerjanya, minimarket merah mencatatkan pertumbuhan laba lebih baik ketimbang tahun 2021. Sumber Alfaria membukukan laba bersih tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar Rp 2,85 triliun. Angka ini naik 50 persen dari laba tahun 2021 yang sebesar Rp 1,9 triliun.

Baca juga: Volatilitas Jangka Pendek, Pindahkan Dana ke Obligasi

Sementara minimarket biru yang berada di bawah PT Indoritel Makmur Internasional Tbk, yang merupakan salah satu perusahaan Grup Salim, membukukan laba bersih Rp 1,3 triliun. Laba itu naik 40 persen dibandingkan dengan laba 2021 yang mencapai Rp 926,92 miliar. Laba tersebut paling banyak merupakan kontribusi dari PT Indomarco Prismatama yang mengelola minimarket Indomaret. Selain Indomaret, Indoritel juga memiliki saham produsen roti Sari Roti PT Nippon Indosari Tbk sebanyak 25,77 persen dan PT Fast Food Indonesia Tbk, pengelola gerai KFC, sebesar 35,84 persen.

Akan tetapi, jika dilihat dari pendapatan, ternyata Indoritel lebih unggul. Indoritel membukukan pendapatan sebesar Rp 1,14 triliun, naik 35 persen dari tahun 2021 yang sebesar Rp 844,4 miliar. Sementara Sumber Alfaria membukukan pendapatan Rp 97 triliun atau naik 14,16 persen dari tahun 2021 yang sebesar Rp 85 triliun.

Investor di bursa saham dapat juga memperoleh sumber penghasilan dari dividen. Sumber Alfaria sudah mengumumkan akan menggelar rapat umum pemegang saham tahunan (RUPST), salah satu mata acara dalam rapat adalah tentang pembagian dividen. Sumber Alfaria akan mengadakan rapat pada Rabu (17/5/2023). Adapun pemegang saham yang berhak hadir adalah mereka yang tercantum dalam daftar pemegang saham pada 17 April.

Sumber Alfaria merupakan salah satu emiten yang memberikan dividen cukup besar kepada para pemegang sahamnya.

Sumber Alfaria merupakan salah satu emiten yang memberikan dividen cukup besar kepada para pemegang sahamnya. Pada tahun 2021, Sumber Alfaria membagikan dividen tunai Rp 18,78 per saham atau total Rp 779,83 miliar setara dengan 40 persen dari laba bersih pada tahun 2021. Sumber Alfaria juga termasuk di dalam indeks IDX High Div 20, yang berisi 20 emiten yang membagikan dividen besar.

Sementara itu, Indoritel Makmur belum menyampaikan jadwal RUPST. Tahun lalu, Indoritel tidak memberikan dividen kepada para pemegang sahamnya dengan alasan akan menggunakan dana kas yang tersedia untuk investasi pada entitas asosiasi dan anak usaha.

Baca juga: Pembagian Dividen Masih Berlanjut

KOMPAS/AGUIDO ADRI

Minimarket yang makin mudah ditemukan di Kota Bogor, Kamis (26/5/2022), memudahkan warga bertransaksi sekaligus memenuhi kebutuhan harian.

Investasi langsung

Kinerja kedua peritel ini tidak terlepas dari jumlah gerai yang dimiliki. Dalam laporan keuangan disebutkan, per Desember 2022, jumlah gerai Alfamart mencapai 17.816 unit atau naik 1.321 unit dari tahun 2021 yang tercatat 16.492 unit.

Sumber Alfaria menargetkan pembukaan gerai baru sebanyak 800-1.000 unit pada tahun 2023. Penambahan ini diperoleh dari memberikan waralaba kepada mitra, konversi dari toko kelontong tradisional, atau pengambilalihan (take over) toko. Sementara menurut keterangan di laman Indoritel, jumlah gerai Indomaret mencapai 21.251 unit hingga akhir Desember 2022.

Setidaknya diperlukan dana Rp 2 miliar untuk membuka satu gerai Alfamart atau Indomaret.

Investor yang ingin menjadi pewaralaba dan langsung memiliki gerai setidaknya harus menyediakan dana investasi Rp 500 juta untuk pengadaan barang dengan area penjualan seluas 100 meter persegi. Dana investasi ini belum termasuk pengadaan properti. Ditambah properti, setidaknya diperlukan dana Rp 2 miliar untuk membuka satu gerai Alfamart atau Indomaret.

Belakangan muncul komunitas investor yang bersama-sama membentuk perusahaan dan berinvestasi pada bangunan untuk digunakan sebagai minimarket merah atau biru ini. Setiap orang berinvestasi setidaknya Rp 100 juta untuk membentuk sebuah PT, lalu bersama-sama membuka gerai minimarket. Untung dan rugi ditanggung bersama-sama. Cara ini meminimalkan risiko dibandingkan dengan membuka sendiri minimarket dengan jumlah sekaligus modal besar.

Cara lain adalah melalui urun dana. Beberapa penyelenggara urun dana yang sudah mendapatkan izin dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) membuka kesempatan bagi para investor untuk memiliki waralaba minimarket ini dengan investasi minimal hanya Rp 1 juta saja. Setiap bulan, para investor mendapatkan dividen.

Alternatif lainnya adalah dengan membuka gerai waralaba sendiri. Membeli properti sembari mengajukan usulan lokasi dan mengurus perizinan waralaba ke Indomaret atau Alfamart. Tentu modal yang disediakan harus besar, mencapai miliaran rupiah, serta harus cermat dalam mencari lokasi.

Jika jeli, keuntungan yang didapatkan oleh para investor langsung juga dapat berasal dari berbagai sumber. Pertama dari penjualan di gerai. Pendapatan sangat tergantung pada penjualan harian (sales per day/SPD). Semisal SPD sebesar Rp 10 juta dengan harga pokok 85 persen, maka didapatkan keuntungan Rp 1,5 juta per hari atau Rp 45 juta dalam satu bulan. Jika dipotong dengan biaya operasional, termasuk royalti total sekitar Rp 30 juta, sehingga penghasilan bersih Rp 15 juta per bulan. Gerai yang sehat diharapkan memiliki SPD setidaknya Rp 8 juta per hari.

Baca juga: Unilever dan United Tractors Umumkan Kinerja di Triwulan I-2023

Penghasilan itu belum memperhitungkan biaya sewa atau pembayaran cicilan properti. Jika properti yang digunakan diperoleh melalui kredit bank sebesar Rp 1,5 miliar selama 20 tahun dengan bunga fix berjenjang, menurut simulasi sebuah bank, setiap bulan harus dibayarkan cicilan Rp 8,4 juta. Jadi dengan pendapatan Rp 15 juta dikurangi cicilan Rp 8,4 juta, maka masih didapatkan Rp 6,6 juta. Misal dengan total investasi properti ditambah dengan gerai sebesar Rp 2 miliar dan penghasilan Rp 6,6 juta per bulan, dalam satu bulan imbal hasilnya menjadi 0,33 persen.

Walaupun bermarjin tipis, bisnis waralaba banyak digemari. Bisnis waralaba minimarket ini dapat dikatakan bisnis autopilot karena dengan sistem Alfamart dan Indomaret, pemilik gerai tidak lagi banyak campur tangan dalam operasional sehari-hari.

Apakah di lapangan pengelolaan gerai minimarket ini seindah prospektusnya? Belum tentu juga. Banyak hal yang memengaruhinya, seperti lingkungan sekitar serta perubahan peraturan tentang pembatasan atau pembukaan minimarket berbeda dari satu kabupaten dengan lainnya. Faktor lain adalah perubahan ketentuan upah minimum di daerah itu. Semakin tinggi upah minimum, semakin besar pula biaya operasional yang harus dikeluarkan. Belum lagi persaingan. Tidak jarang pada seruas jalan ditemukan baik gerai Indomaret maupun Alfamart. Bahkan bisa saling menempel hanya berbatas tembok.

RONY ARIYANTO NUGROHO

Petugas minimarket di RT 003 RW 003, Cilangkap, Jakarta Timur, melayani pembeli yang hanya di luar ruang terkait penyebaran Covid-19 di wilayah ini, Minggu (23/5/2021).

Selain mendapatkan penghasilan dari gerai, halaman gerai dapat disewakan kepada pedagang kecil. Salah satu indikasi dari ramai atau tidaknya gerai adalah berapa banyak pedagang yang menyewa di depan gerai tersebut. Sumber penghasilan lain adalah menyewakan tempat kepada bank untuk menaruh mesin ATM. Biasanya, bank membayar Rp 600.000 per bulan untuk menempatkan satu unit mesin ATM di gerai minimarket.

Kalau gerai minimarket menempati lantai dasar, dengan bangunan dua lantai, bagian atas dapat dimanfaatkan untuk disewakan menjadi kamar kos. Dengan demikian, properti ini dapat memberikan juga penghasilan tambahan, selain dari minimarket di lantai bawah. Intinya, properti tersebut dapat dimanfaatkan memberikan berbagai sumber penghasilan selain dari gerai minimarket.

Baik membeli saham maupun membeli properti yang dimanfaatkan untuk gerai waralaba minimarket ada kelebihan dan kekurangannya. Dari sisi modal, membeli saham PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk atau PT Indoritel Makmur International Tbk memerlukan modal lebih kecil. Potensi keuntungan berasal dari pergerakan harga dan dividen jika dibagikan. Sementara membeli properti lalu dijadikan minimarket memerlukan modal besar, tetapi berpotensi memberikan berbagai sumber penghasilan. Belum lagi, harga properti yang terus menanjak.

Jadi, mau menjadi investor yang mana? Membeli saham atau investasi langsung?

Baca juga: Investor Asing Tetap Masuk Bursa