Pasar Apartemen Mulai Bangkit

Pasar apartemen yang lesu di masa pandemi, kini berangsur bangkit. Kebangkitan itu diikuti oleh pergeseran pasar apartemen.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Lampu apartemen menyala di Cawang, Jakarta Timur, Senin (13/2/2023). Hunian berkonsep kawasan berorientasi transit (TOD) yang berdekatan dengan stasiun LRT kian diminati.

JAKARTA, KOMPAS - Industri apartemen yang cenderung stagnan dan tertekan selama masa pandemi Covid-19, kini berangsur bangkit. Penyerapan pasar apartemen di DKI Jakarta mulai bergerak, terutama untuk segmen menengah dan menengah ke atas.

Data Colliers Indonesia pada triwulan I (Januari-Maret) 2023, memperlihatkan, industri properti cenderung membaik dibandingkan masa pandemi. Beberapa subsektor properti yang menunjukkan geliat permintaan, antara lain pusat perbelanjaan, perhotelan dan apartemen. Sementara itu, subsektor perkantoran diproyeksikan masih menghadapi tantangan.

Hingga triwulan I-2023, terdapat enam proyek apartemen baru dengan total 3.374 unit telah selesai dibangun atau 54,66 persen dari total 6.172 unit apartemen yang diproyeksikan bakal diserahterimakan tahun ini. Enam proyek apartemen yang sudah rampung itu yakni Menara Jakarta, The Residences at The St Regis Jakarta, Sakura Garden City, Arumaya Residence, Southgate Residence dan JKT Living Star.

Sementara itu, terdapat dua proyek baru di Jakarta, yaitu Adriya yang dalam tahap konstruksi, dan Apple 7 Condovilla. Mulai triwulan II (April-Juni) 2023 hingga tahun 2025, total unit apartemen yang selesai dibangun diperkirakan mencapai 11.635 unit.

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO (TOK)

Pekerja sedang menyelesaikan pembangunan pusat perbelanjaan yang terhubung dengan apartemen di kawasan Pademangan, Jakarta Utara, Senin (20/2/2023). Konsep terpadu ini menjadi daya tarik tersendiri bagi calon konsumen dalam mencari tempat tinggal.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan, pengembang apartemen sudah semakin meyakini pasar kian membaik, mengingat pasar apartemen sudah stagnan cukup lama, yakni sejak tahun 2015. Pasar apartemen diprediksi bakal terus membaik, terutama karena masuknya investor yang melihat peluang untuk menambah portofolio aset apartemen.

“Sudah ada kepercayaan dari developer untuk melanjutkan proyek-proyeknya. Pengembang juga sudah siap melakukan serah-terima unit-unit yang dibangun,” kata Ferry, dalam paparan Property Market Triwulan I-2023, secara daring, Rabu (5/4/2023).

Baca Juga: Menjawab Tantangan Pasar Apartemen

Ia menambahkan, sebagian besar apartemen yang diserap pasar merupakan apartemen yang sudah terbangun. Harga jual apartemen tersebut berkisar Rp 1 miliar-Rp 3 miliar per unit. Penyerapan pasar juga terlihat untuk proyek apartemen yang masih dalam tahap konstruksi, dengan harga jual di kisaran Rp 5 miliar-Rp 8 miliar per unit.

“Penyerapan (apartemen) mulai bergerak di segmen menengah dan menengah ke atas. Apartemen yang diserap pasar umumnya merupakan apartemen yang sudah terbangun,” katanya.

Sebagian besar apartemen yang diserap pasar merupakan apartemen yang sudah terbangun

Pergeseran Pasar

Ferry menambahkan, peluang pasar apartemen diikuti oleh pergeseran pembeli dan pilihan pasar. Profil pembeli apartemen cenderung mengalami pergeseran, sejalan dengan semakin banyaknya pembelian unit apartemen untuk dihuni (end user). Sebelum pandemi, pembelian apartemen didominasi oleh investor, yakni sekitar 60 persen. Saat ini permintaan bergeser dengan komposisi investor dan end user berbanding 50:50 persen.

Tren pembelian apartemen untuk dihuni diperkirakan semakin bertumbuh seiring dengan meningkatnya aktivitas bekerja dari kantor (WFO). Hal ini juga membuka peluang bagi investor untuk membeli aset dengan tujuan disewakan guna memperoleh marjin keuntungan dari pendapatan rutin (recurring income).

Baca Juga: Peluang dari Apartemen Dekat Intermoda

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Foto udara menara Distrik 1 Meikarta di Desa Cibatu, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Selasa (14/2/2023). Pengembang mega proyek Meikarta membangun 14 menara, sedangkan yang dihuni pada Februari itu kurang lebih 7 menara. Meski telah menjadi pusat keramaian, pembangunan hunian bertingkat di Meikarta hingga kini belum selesai.

Sementara itu, pergeseran pilihan pasar terlihat dari kecenderungan pembeli apartemen kini lebih memilih unit-unit yang sudah selesai dibangun guna memberi jaminan kepastian hunian dan keamanan berinvestasi. Hal itu turut dipicu banyaknya proyek apartemen sepanjang tahun 2020-2022 yang tertunda penyelesaiannya, bahkan gagal bangun. Jika sebelumnya investor bertransaksi di awal untuk proyek apartemen yang baru diluncurkan demi mengejar keuntungan dari kenaikan nilai aset saat selesai konstruksi, kini apartemen yang sudah terbangun lebih dicari.

Dari total penjualan apartemen pada triwulan I-2023 sejumlah 3.374 unit, sejumlah 55 persen di antaranya merupakan proyek yang sudah dibangun. Pilihan pembelian unit yang siap huni atau hampir jadi itu juga didukung oleh harga jual unit apartemen yang cenderung stagnan dalam beberapa tahun terakhir.

“Konsumen sekarang lebih berhati-hati dan merasa aman kalau membeli produk (unit apartemen) yang sudah jadi. Ini memberikan kepastian proyek sudah kelihatan jadi, ketimbang membeli proyek yang masih dalam tahap awal pembangunan. Apalagi, harga jual cenderung tidak bergerak dalam beberapa tahun terakhir,” ujar Ferry.

Pilihan pembelian unit yang siap huni atau hampir jadi itu juga didukung oleh harga jual unit apartemen yang cenderung stagnan dalam beberapa tahun terakhir.

Pihaknya memprediksi bangkitnya pasar apartemen akan turut mendorong kenaikan harga apartemen hingga 2-3 persen sampai tahun 2025. Salah satu pendorongnya adalah perkembangan infrastruktur moda raya transportasi (MRT) dan kereta api ringan (LRT) yang akan mendorong permintaan hunian vertikal berkonsep kawasan berorientasi transit atau TOD. Beroperasinya LRT Jabodebek yang dijadwalkan bulan Agustus 2023 akan ditunjang pembangunan apartemen yang terhubung dengan stasiun LRT, sehingga dipediksi menarik pasar.

Adapun apartemen servis juga diproyeksikan akan mengalami kenaikan tarif sewa, terutama apartemen yang dikelola operator hotel ternama. Hingga akhir 2025, diperkirakan terdapat tujuh proyek apartemen servis di Jakarta dengan total 1.110 unit bakal beroperasi, yakni mayoritas terdapat di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta.

Head of Residential Services Colliers Indonesia, Leny Sinaga, mengemukakan, bangkitnya pasar apartemen di Jakarta belum mendorong minat warga negara asing untuk membeli unit apartemen, meskipun pemerintah telah membuka peluang kepemilikan properti oleh warga negara asing. Hal itu antara lain disebabkan sebagian warga negara asing yang bekerja di Indonesia umumnya terikat kontrak kerja dengan waktu terbatas.

“Dengan kontrak (kerja) hanya 2-3 tahun, apa motivasinya membeli apartemen di Jakarta, sehingga belum bisa diharapkan menjadi pasar yang mendorong penjualan apartemen,” ujar Leny.