Menggarap Dinamika Pergudangan

Pergudangan menjadi subsektor properti yang tahan banting bahkan terus berkembang melewati masa pandemi. Dinamika pasar juga mendorong kebutuhan gudang bergeser.

KOMPAS/RHAMA PURNA JATI

Aktivitas di sebuah pergudangan kontainer di PT Berkat Makmur Kontainer di Palembang, Sumatera Selatan, Kamis (30/12/2021). Nilai ekspor komoditas pertanian di Sumsel meningkat 51 persen dibanding periode yang sama tahun lalu.

Tren e-dagang dan logistik yang tumbuh pesat dua tahun terakhir membawa peluang besar bagi sektor properti. Tidak hanya gedung, ruko mulai digarap untuk pergudangan. Subsektor pergudangan untuk penyimpanan dan distribusi barang kian mendekat ke kawasan permukiman.

Chief Operation Officer SiCepat, perusahaan jasa pengiriman barang, Imam Sedayu menceritakan, tren pengiriman barang meningkat signifikan dua tahun terakhir. Hal ini disebabkan beberapa faktor. Misalnya, percepatan digitalisasi dan pertumbuhan belanja daring sebagai dampak dari kebijakan pembatasan mobilitas masyarakat selama Covid-19, serta infrastruktur jalan penunjang logistik yang semakin baik.

”Sebagai ilustrasi, pada tahun 2020 dibandingkan 2021, kami mengalami pertumbuhan volume pengiriman hingga 93 persen. Lalu, pada semester I- 2022 dibandingkan semester I-2021, volume pengiriman tumbuh 33 persen,” kata Imam saat dihubungi di Jakarta, Kamis (18/8/2022).

Kondisi itu mendorong kebutuhan pengembangan infrastruktur pengiriman yang semakin baik. Lokasi penyimpanan barang pun dituntut semakin mendekati konsumen. Di wilayah Jabodetabek, khususnya, perusahaan dituntut memiliki fasilitas penyimpanan barang di setiap kecamatan. Perusahaan bisa memakai ruko atau bangunan berdiri sendiri dengan luas 500 meter persegi sampai 2.000 meter persegi.

Baca juga: Saat Properti Lesu, Pergudangan Tetap Prospektif

Saat ini, SiCepat telah memiliki 1.500 lebih hub atau gerai operasional dan lebih dari 8.000 titik drop of point yang tersebar di Indonesia. Porsi terbesar masih di Pulau Jawa karena penjual daring pun masih lebih banyak tersebar di Jawa.

”Dari segi adopsi teknologi, kami telah memiliki sistem manajemen transportasi yang terkoneksi ke gudang dan kurir di seluruh Indonesia sehingga memudahkan pemantauan seluruh aktivitas dan pergerakan barang. Kami ingin menjaga kapasitas dan kualitas pengiriman sesuai waktu tiba barang yang dijanjikan,” imbuh Imam.

Hasil survei Colliers Indonesia terkait kawasan industri di Jabodetabek pada semester I-2022 memperlihatkan sektor logistik tumbuh konsisten sejalan dengan banyaknya perusahaan yang memerlukan pergudangan untuk penyimpanan dan distribusi. Serapan lahan kawasan industri untuk logistik dan pergudangan mencapai 22,7 persen dari total serapan, atau tertinggi kedua setelah pusat data yang 30 persen.

Serapan lahan kawasan industri untuk logistik dan pergudangan mencapai 22,7 persen dari total serapan, atau tertinggi kedua setelah pusat data yang 30 persen.

Director Industrial and Logistics Services Colliers Indonesia Rivan Munansa mengemukakan, perkembangan pesat logistik dan pergudangan turut didorong pertumbuhan e-dagang. Seiring dengan perkembangan belanja digital, konsumen kian menuntut distribusi barang yang semakin baik dan cepat sampai. Namun, pembangunan gudang yang mendekati perkotaan tidak mudah karena harga lahan yang mahal.

”Pembangunan gudang kini tidak lagi selalu menyasar lahan kawasan industri. Pembangunannya lebih dinamis, semakin dekat ke kota sekaligus mendekati permukiman,” ujar Rivan.

KOMPAS/PRIYOMBODO (PRI)

Suasana kesibukan di warehouse JD.ID di kawasan pergudangan Marunda, Bekasi, Jawa Barat, Jumat (10/12/2021). Jelang hari belanja online nasional atau harbolnas 12.12, JD.ID memperkirakan akan terjadi lonjakan pembelian sekitar 167 ribu order atau meningkat sekitar 70 persen di banding tahun lalu.

Di Jabodetabek, pergudangan untuk menunjang logistik antara lain berkembang pesat di akses ruas jalan Jakarta-Bogor, Jakarta-Bekasi, serta kawasan Daan Mogot, Jakarta. Penyewaan ruko-ruko untuk pergudangan cenderung lebih fleksibel karena bisa sewaktu-waktu diubah sesuai kebutuhan dan dinamika pasar. Adapun pergudangan modern dengan otomasi di kawasan industri juga semakin diminati untuk menopang industri manufaktur dan pabrik, terutama untuk barang konsumen yang bergerak cepat (fast moving consumer goods/FMCG).

Head of Research JLL Indonesia Yunus Karim mengemukakan, pergudangan modern mampu meraup permintaan positif selama pandemi, antara lain ditunjang ekspansi jasa logistik dan bisnis e-dagang. Pada triwulan II-2022, tingkat keterisian subsektor pergudangan cenderung stabil mencapai 93 persen. Stok pergudangan saat ini berkisar 2 juta meter persegi dan pasokan baru pergudangan hingga tahun 2024 diprediksi mencapai 700.000 meter persegi.

Otomasi

CEO J&T Express Robin Lo menambahkan, pembangunan gudang sortir dilakukan di setiap daerah sejalan dengan jasa pengiriman J&T yang telah menjangkau seluruh wilayah di Indonesia. Mayoritas gudang sortir dibangun sendiri oleh J&T. Namun, ada pula di beberapa wilayah, J&T memutuskan menyewa dari pengembang properti.

”Gudang sortir dibangun di setiap daerah yang berfungsi menampung dan memilah barang lebih cepat. Dengan begini, operasional pengiriman semakin efisien,” ucap Robin, Rabu (17/8).

Baca juga: Okupansi Ruang Perkantoran Makin Tertekan

KOMPAS/PRIYOMBODO

Kesibukan pekerja di warehouse JD.ID di kawasan pergudangan Marunda, Bekasi, Jawa Barat, Jumat (10/12/2021). Jelang hari belanja online nasional atau harbolnas 12.12, JD.ID memperkirakan akan terjadi lonjakan pembelian sekitar 167 ribu order per hari.

Hingga kini, sudah ada 76 gudang sortir J&T yang tidak hanya terpusat di Pulau Jawa, tetapi tersebar di seluruh Indonesia. Gudang sortir ini didukung dengan sistem semi ataupun otomasi penuh yang memudahkan penyortiran dan pendistribusian paket. Menurut rencana, semua gudang akan menggunakan mesin otomatis secara bertahap.

Sementara itu, menurut Ketua Umum Asosiasi Logistik Indonesia Mahendra Rianto, jasa logistik terdiri atas tiga proses, yaitu first mile, middle mile, dan last mile. Gudang-gudang yang sekarang menjamur sampai ke kecamatan, berbentuk ruko, dan dekat pemukiman merupakan bagian dari proses last mile. Ini bukan fenomena baru, tetapi pandemi Covid-19 mengakselerasi perilaku tersebut.

”Semakin banyak fasilitas last mile dibangun dekat pemukiman, seperti di ruko, semakin efisien operasional perusahaan logistik. Apalagi, dengan cara membangun fasilitas seperti itu, pengiriman bisa semakin cepat. Kompetisi antarpemain logistik kini semakin ketat,” kata Mahendra.

Di Jabodetabek, tingkat kerapatan fasilitas last mile tinggi. Artinya, fasilitas gudang simpan dan sortir sebelum barang dikirim ke lokasi dekat pemukiman akan semakin banyak.

Baca juga: Pencarian secara Daring Jadi Preferensi Konsumen Lintas Generasi