TOD, Bisnis Nontiket yang Terus Digencarkan MRT Jakarta

Selain membangun dan mengoperasikan perkeretaapian, PT MRT Jakarta (Perseroda) juga mendapat mandat mengembangkan bisnis nontiket, salah satunya TOD atau kawasan berorientasi transit. Ada enam TOD yang digencarkan.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Kawasan Taman Dukuh Atas di Jakarta, Kamis (6/4/2023). Dukuh Atas merupakan kawasan TOD (kawasan berorientasi transit) yang memiliki akses transit terbanyak di Jakarta, yaitu MRT Jakarta, BRT Transjakarta, kereta bandara, kereta commuterline, dan LRT Jabodebek, yang bertemu di kawasan ini.

Satu tahun sebelum MRT Jakarta Fase 1 diresmikan pengoperasiannya, tepatnya pada Maret 2018, PT MRT Jakarta (Perseroda) meluncurkan sayembara perancangan kawasan berorientasi transit atau transit oriented development. Pada September 2018, pemenang sayembara perancangan kawasan berorientasi transit Dukuh Atas diumumkan.

Selanjutnya, seperti yang sudah diketahui, pada Maret 2019 MRT Jakarta mulai menutup Jalan Kendal. Jalan berupa terowongan tepat di bawah struktur layang Jalan Sudirman itu dijadikan akses pejalan kaki yang juga menghubungkan sejumlah moda angkutan umum yang beroperasi di Kawasan Dukuh Atas itu.

Pembangunan akses pejalan kaki yang memudahkan transit dan memudahkan pergerakan orang itu menjadi awal pengembangan dan pembangunan kawasan berorientasi transit atau transit oriented development (TOD) di kawasan sekitar setiap stasiun MRT Jakarta.

Direktur Utama PT MRT Jakarta (Perseroda) Tuhiyat dalam Forum Jurnalis MRT Jakarta, Rabu (31/5/2023), menjelaskan, idealnya memang kawasan transit itu dibangun bersama-sama dengan pembangunan infrastruktur kereta. Di pembangunan fase 1, pembangunan infrastruktur kereta saat itu lebih difokuskan sehingga pembangunan kawasan mengikuti setelahnya.

Baca Juga: Semua Diwali dengan Kemudahan Berjalan Kaki, Bersepeda, dan Transit

RIVALDO ARNOLD BELEKUBUN

Dua warga sedang memanfaatkan stasiun pengisian daya bertenaga surya di kawasan berorientasi transit atau TOD Stasiun MRT Dukuh Atas BNI, Jakarta Pusat, Jumat (11/11/2022).

Dalam perkembangan, terkait pembangunan kawasan berorientasi transit, PT MRT Jakarta kemudian mendapatkan penugasan dari Pemprov DKI Jakarta untuk mengelola dan mengembangkan TOD. MRT Jakarta juga sudah mendapatkan dasar hukum untuk pengembangan setiap TOD itu. Penugasan itu termuat dalam Peraturan Gubernur (Pergub) Nomor 65 Tahun 2021 tentang Penunjukan PT MRT Jakarta sebagai Pengelola Kawasan Berorientasi Transit Koridor Utara-Selatan MRT Jakarta.

Dalam TOD Forum yang digelar PT MRT Jakarta (Perseroda), 8 Juli 2022, disebutkan ada enam TOD yang gencar dikembangkan. TOD itu meliputi Lebak Bulus, Fatmawati, Blok M-Sisingamangaraja, Istora-Senayan, Dukuh Atas, dan Bundaran HI.

Kepala Departemen Perencanaan dan Pembangunan TOD PT MRT Jakarta Sagita Devi menjelaskan, penataan kembali kawasan sekitar stasiun MRT Jakarta melalui konsep TOD berangkat dari titik stasiun, lalu berkembang di area dałam radius 350-700 meter dari titik stasiun.

Perencanaan detail melahirkan pengembangan titik TOD sesuai ciri khas kawasan itu. Alhasil, muncullah tema-tema bagi pengembangan TOD.

KOMPAS/PRIYOMBODO

Foto udara area Taman Literasi Martha Christina Tiahahu di kawasan Blok M, Jakarta Selatan, yang terbuka untuk umum, Minggu (23/10/2022). Taman yang baru saja direvitalisasi ini merupakan bagian dari kawasan pembangunan berorientasi transit Blok M dan Sisingamangaraja.

Ada tema Gerbang Suar Jakarta untuk TOD Lebak Bulus, Ruang Atas Dinamis untuk TOD Fatmawati, Green Creative Hub untuk TOD Blok M-Sisingamangaraja, Kolase Aktivitas di Pusat Jakarta untuk pengembangan TOD Istora-Senayan, dan Kolaborasi Gerak untuk pengembangan TOD Dukuh Atas.

Kepala Divisi Sekretaris Perusahaan PT MRT Jakarta (Perseroda) Ahmad Pratomo menjelaskan, penentuan tema tiap-tiap kawasan TOD dilakukan berdasarkan analisis eksisting dan karakter kawasan serta visi yang diusulkan pada kawasan TOD tersebut, termasuk salah satunya terkait historis kawasan.

Ia mencontohkan penentuan tema KBT Blok M-Sisingamangaraja. Penentuan itu didasari salah satunya dari aspek historis, dengan kawasan Kebayoran Baru direncanakan ditata sebagai wilayah permukiman yang hijau dan asri seperti pada masa kolonialisme.

”Dari sejarahnya sudah dirancang untuk jadi wilayah permukiman elite yang hijau dan asri, dengan ada taman-taman untuk aktivitas warga sekitar,” kata Pratomo.

Baca Juga: Konektivitas Kunci Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Warga melintasi mural kolaborasi di Terowongan Kendal, Kawasan TOD Dukuh Atas, Jakarta Pusat, Selasa (5/7/2022).

Perencanaan TOD dengan visi pengembangan ”Kota Taman” untuk wilayah Kebayoran Baru selaras dengan Pergub Penataan Kawasan Kebayoran Baru.

Untuk KBT Blok M-Sisingamangaraja, penataan dimulai dari jalur pedestrian, gedung Peruri lama yang diubah sebagai area ruang publik baru, serta penataan Taman Martha Christina Tiahahu menjadi taman literasi.

Dengan tema-tema itu, pembangunan atau pengembangan kawasan tidak bergeser jauh. Apalagi, PT MRT Jakarta sudah juga menerbitkan urban design guideline (UDGL) atau panduan rancang kota (PRK) sehingga apabila ada pemilik lahan atau gedung di sekitar stasiun MRT hendak menata atau membangun kembali, rancangan akan mengikuti panduan itu.

Kalau bisnis properti makin banyak, seperti MTR Hong Kong, biaya operasional MRT Jakarta bisa ditutup dari bisnis itu.

FAKHRI FADLURROHMAN

Sejumlah warga berfoto di jembatan layang penyeberangan orang simpang temu di Stasiun MRT Lebak Bulus, Lebak Bulus, Jakarta Selatan, Jumat (30/12/2022).

Raihan Kusuma, Kepala Departemen TOD Business Generation PT MRT Jakarta (Perseroda), dalam paparan kepada MRT Journalist Fellowship Program 2023 menjelaskan, untuk pengembangan TOD di sekitar stasiun MRT, pihaknya memanfaatkan aset-aset yang dimiliki Pemprov DKI Jakarta juga aset milik swasta. Pemprov DKI Jakarta memiliki begitu banyak aset di sekitar stasiun MRT, demikian juga swasta.

MRT Jakarta mendorong pengelolaan dan pemanfaatan aset-aset itu supaya tidak terbengkalai dan menjadi optimal. Pemanfaatan itu mendatangkan pemasukan bagi MRT Jakarta.

Berkaca pada pengalaman kota-kota yang sudah matang mengembangkan konsep KBT bersama-sama dengan pengoperasian MRT, Raihan mencontohkan seperti Singapura dan Hong Kong, TOD yang berwujud properti dan nonproperti itu berkontribusi besar pada pemasukan.

Singapura yang mengembangkan bisnis TOD melalui Land Transport and Authority (LTA) mendapati 30-40 persen pemasukan dari pengembangan properti. Sementara MTR Hong Kong yang juga mengembangkan TOD mendapatkan pemasukan 40-50 persen dari sektor properti.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Pembangunan Serambi Temu Dukuh Atas, Jakarta, Kamis (22/9/2022).

Baca Juga: TOD Bangkitan Ekonomi Baru

Bagi MRT Jakarta yang juga diberi mandat untuk mengembangkan bisnis di luar tiket atau nonfare box (NFB), TOD merupakan bisnis masa depan yang menjanjikan. Ia mencontohkan pengembangan di kawasan Blok M saja diproyeksi menghasilkan pendapatan cukup signifikan bagi MRT Jakarta. itu sebabnya pengembangan TOD tidak akan berhenti di trase Lebak Bulus-Bundaran HI saja, tetapi akan menerus hingga ke Kota atau bagian dari fase 2.

Untuk MRT Jakarta, adanya pengembangan TOD bisa berpengaruh pada komposisi pendapatan MRTJakarta, antara pendapatan NFB dan tiket atau farebox (FB). ”Kalau bisnis properti makin banyak seperti MTR Hong Kong, biaya operasional MRT Jakarta bisa ditutup dari bisnis itu,” kata Raihan.

Untuk kawasan sekitar stasiun MRT yang dikembangkan sebagai KBT juga akan merasakan adanya pertumbuhan ekonomi di kawasan itu.

Tentu saja, pembangunan berkonsep KBT bukanlah pembangunan yang semudah membalik telapak tangan. TOD memerlukan sinergi dari para pemangku kepentingan. Melihat contoh di wilayah lain, pengembangan TOD bisa memakan waktu tahunan dan untuk melihat perubahan yang signifikan di satu area TOD yang ada di koridor utara-selatan itu baru akan bisa dilihat pada 2030.

KOMPAS/RONY ARIYANTO NUGROHO

Moda Lintas Rel Terpadu atau Light Rail Transit (LRT) Jabodebek melintas di kawasan Kuningan, Jakarta, saat menjalani uji coba, Kamis (2/3/2023).