Ada Peluang Besar Jualan Properti di Segmen Menengah-Bawah
Industri properti berpeluang tumbuh lebih baik di semester II-2019 meski relatif terbatas. Segmen pasar menengah-bawah dan milenial menjadi motor pertumbuhan.
Oleh
BM Lukita Grahadyarini / N Arya Dwiangga
·3 menit baca
JAKARTA, KOMPAS — Pergerakan pasar properti semester II-2019 diperkirakan masih akan didominasi segmen menengah bawah atau hunian dengan kisaran harga Rp 500 juta hingga Rp 1 miliar per unit. Pelambatan ekonomi membuat permintaan turun, sedangkan penurunan suku bunga acuan dinilai belum berdampak.
Associate Director Corporate Group PT Fitch Ratings Indonesia Salman Fajari Alamsyah, di Jakarta, Kamis (29/8/2019), menyatakan, penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) memberikan arah positif. Namun, dampaknya tidak langsung menggerakkan pasar properti karena bank perlu waktu untuk menyesuaikan bunga kredit.
Sebagian pengembang kini merilis proyek baru, tetapi sebagian di antaranya masih melihat dan mencermati kondisi pasar. Melemahnya pasar dan langkah sebagian pengembang memberi skema pembayaran bertahap ke konsumen bertenor lebih panjang, yakni 4-5 tahun, telah menekan arus kas pengembang. ”Pengembang perlu bersiasat dengan mencari alternatif sumber pendanaan,” ujarnya.
Selain itu, pengembang dapat mendiversifikasi pasar dengan menyasar segmen menengah bawah yang terus tumbuh. Berdasarkan data BI, harga properti residensial di 18 kota, per triwulan II-2019, naik 1,47 persen secara tahunan. Kenaikan terbesar terjadi di kelompok rumah kecil, yakni 2,18 persen, sementara kelompok menengah naik 1,32 persen dan rumah tipe besar naik 0,92 persen.
Keberatan pengembang
Salman menyoroti Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) yang berpotensi memberatkan pengembang. Berdasarkan ketentuan itu, apabila calon pembeli membatalkan pembelian rumah tunggal, rumah deret atau rumah susun, pengembang mengembalikan pembayaran yang telah diterima.
”Ketentuan ini akan memberatkan pengembang apabila harus mengembalikan biaya yang telah dibayarkan konsumen sebesar 100 persen,” ujarnya.
Ketua Umum Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata menyatakan, pihaknya telah mengusulkan kepada pemerintah agar Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat tentang Sistem PPJB diperjelas sehingga tidak memberatkan pengembang di tengah kondisi pasar properti yang masih lemah.
Pemutusan perjanjian atau wanprestasi, kata Soelaeman, tidak hanya bersumber dari kesalahan pengembang, tetapi bisa juga disebabkan kelalaian konsumen atau pembatalan sepihak dari konsumen. Dengan dibebankannya sanksi hanya kepada pengembang justru memicu kekhawatiran pengembang untuk membangun proyek properti. ”Aturan diharapkan lebih berkeadilan, melindungi konsumen dan pengembang,” ujarnya.
Rumah subsidi
Wakil Ketua Umum Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (REI) Bidang Tata Ruang dan Properti Ramah Lingkungan Hari Gani menyatakan, banyak pengembang besar ”turun” ke segmen menengah bawah dengan harga rumah Rp 500 juta ke bawah.
Konsumen di segmen itu selama ini membeli rumah dengan bantuan subsidi pemerintah. Dari angka kekurangan rumah 11,4 juta unit, sebagian besar di antaranya berasal dari kelompok menengah bawah.
Saat ini pengembang masih menunggu tambahan subsidi perumahan berskema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) yang di lapangan sudah habis kuotanya. Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan per 26 Agustus 2019 telah menyalurkan FLPP untuk 54.279 unit dari total kuota 68.000 unit.
Menurut Hari, segmen lain sektor properti yang juga terus tumbuh adalah pekerja muda yang disebut milenial. Masalahnya, banyak di antara mereka belum berpikir untuk menabung dan membeli rumah.
Segmen lain sektor properti yang juga terus tumbuh adalah pekerja muda yang disebut milenial.
Wakil Sekretaris Jenderal REI Bidang Promosi dan Pameran Bambang Eka Jaya mengatakan, skema kredit pemilikan rumah (KPR) saat ini lebih fleksibel untuk menarik konsumen, terutama pekerja muda karena adanya kepastian kenaikan pendapatan atau upah. Apalagi infrastruktur pendukung mobilitas terbangun, seperti jalan tol, kereta ringan, dan kereta komuter.
Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan, untuk wilayah Jabodetabek, lokasi rumah yang paling banyak dilihat di situs Rumah.com adalah Bandung, Tangerang Selatan, dan Bekasi. Di sisi harga, rumah yang banyak dicari berharga sekitar Rp 500 juta.