Insentif Lahan di IKN, ”Karpet Merah” yang Memerlukan Perubahan Hukum
Investor bisa mendapatkan konsesi hak guna usaha di Ibu Kota Nusantara sampai 190 tahun. Adapun hak guna bangunan dan hak pakai di IKN bisa mencapai 160 tahun.
Pengunjung dari berbagai daerah mendatangi Titik Nol Nusantara di kawasan Ibu Kota Negara Nusantara, Kalimantan Timur, Sabtu (5/11/2022). Meski belum tampak ada pembangunan fisik ibu kota negara yang masif, area itu cukup menarik pengunjung yang antusias menyambut IKN Nusantara.
Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2023 tentang Pemberian Perizinan Berusaha, Kemudahan Berusaha, dan Fasilitas Penanaman Modal bagi Pelaku Usaha di Ibu Kota Nusantara memantik perhatian. Sebab, konsesi yang diperoleh investor di IKN dapat mencapai hampir dua abad.
Pengaturan mengenai insentif dan kemudahan berusaha di Ibu Kota Nusantara tersebut ditandatangani Presiden Joko Widodo, 6 Maret lalu. Investor bisa mendapatkan hak guna usaha (HGU) maksimal 190 tahun, sedangkan hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai paling lama 160 tahun.
Keputusan ini pun dinilai melanggar konstitusi dan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Pemberian perpanjangan dan pembaruan HGB, HGU, dan hak pakai secara sekaligus juga dinilai seperti kembali ke masa Orde Baru. ”Ini kebijakan yang jauh mundur dan isinya lebih buruk dibandingkan saat bangsa Indonesia masih dijajah Belanda,” tutur Sekretaris Jenderal Konsorsium Pembaruan Agraria Dewi Kartika.
Sementara aturan berisi insentif-insentif dan kemudahan berusaha di IKN sesungguhnya instrumen yang sangat ditunggu Otorita IKN (OIKN). Beberapa kali, Kepala OIKN Bambang Susantono menyampaikan agar segera ada kepastian bagi investor yang akan membuka usaha di IKN.
Baca Juga: Presiden Teken PP Baru, Investasi di IKN Diharapkan Terdongkrak
Otorita Ibu Kota Nusantara menyambut baik terbitnya Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2023 yang ditetapkan di Jakarta pada 6 Maret 2023 oleh Presiden Joko Widodo. Hal ini diungkapkan Wakil Kepala Otorita IKN Dhony Rahajoe seusai bertemu Presiden Jokowi di Istana Kepresidenan Jakarta, Rabu (8/3/2023) .
Wakil Kepala OIKN Dhony Rahajoe juga menyatakan, banyaknya insentif yang diterima investor dinilai penting supaya Indonesia bisa bersaing dengan negara lain. ”Di negara tetangga, (hak guna bangunan) bisa 99 tahun, kita selama ini baru bisa 30 tahun. Ini terobosan supaya ada kepastian hukum,” ujarnya kepada wartawan di Kompleks Istana Kepresidenan, Jakarta, awal Januari.
Di negara tetangga, (hak guna bangunan) bisa 99 tahun, kita selama ini baru bisa 30 tahun. Ini terobosan supaya ada kepastian hukum.
Pasal 17 PP No 12/2023 menyebutkan, hak atas tanah yang diberikan kepada pelaku usaha oleh OIKN bisa berupa HGU, HGB, atau hak pakai. OIKN yang berwenang membuat perjanjian hak atas tanah ini dengan pelaku usaha.
Jangka waktu yang diberikan untuk HGU paling lama 95 tahun untuk satu siklus pertama. Durasi ini terdiri atas pemberian hak paling lama 35 tahun, perpanjangan hak paling lama 25 tahun, dan pembaruan hak paling lama 35 tahun.
Dalam Pasal 18 PP No 12/2023 disebutkan, perpanjangan dan pembaruan HGU bisa diperoleh secara sekaligus, setelah 5 tahun HGU digunakan secara efektif sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Adapun 10 tahun sebelum siklus pertama berakhir atau 85 tahun setelah HGU digunakan, pelaku usaha bisa mengajukan satu siklus HGU lagi yang durasinya paling lama 95 tahun.
Adapun HGB dan hak pakai diberikan paling lama 80 tahun untuk satu siklus pertama. Durasi ini juga terdiri atas pemberian hak paling lama 30 tahun, perpanjangan hak paling lama 20 tahun, dan pembaruan hak 30 tahun. HGB dan hak pakai juga bisa diberikan untuk satu periode siklus kedua. Oleh karena itu, HGU yang diberikan bisa mencapai 190 tahun, sedangkan HGB dan hak pakai bisa mencapai 160 tahun.
Rumah susun pekerja konstruksi di Ibu Kota Nusantara terus dibangun. Saat ini sudah 7.800 pekerja konstruksi berada di IKN mengerjakan persiapan lahan ataupun menyelesaikan penyediaan rusun. Presiden Joko Widodo meninjau rusun ini sembari menikmati makan siang bersama pekerja, Kamis (23/2/2022).
Perlu pengaturan UU
Pengajar Hukum Tata Negara Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, Yance Arizona, menilai pengaturan PP No 12/2023 mirip dengan substansi yang ada di Undang-Undang Cipta Kerja ataupun Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perppu) Cipta Kerja. Disebutkan, OIKN sebagai pemegang hak pengelolaan lahan (HPL) dan bisa memberikan HGU, HGB, dan hak pakai yang bisa diperpanjang sepanjang peruntukannya sesuai.
Baca Juga: Akomodasi Minat Investor yang Tinggi, Area Pembangunan IKN Dibuka Lebih Luas Lagi
Namun, PP mengatur durasi HGU serta HGB dan hak pakai yang mencapai 95 tahun serta 80 tahun dalam satu siklus. Substansi durasi waktu pemberian HGU, HGB, dan hak pakai ini dinilai Yance semestinya diatur dalam aturan perundangan, bukan peraturan pemerintah.
Sebab, hal ini terkait dengan hak orang yang bisa dirugikan di lapangan dan terkait dengan penguasaan negara atas bumi, air, dan kekayaan alam lainnya yang diatur dalam konstitusi. Istilah siklus yang merujuk pada masa pemberian hak atas tanah, perpanjangan, dan pembaruan juga baru muncul di PP No 12/2023 saja.
“Republik ini saja baru 75 tahun usianya, tapi durasi HGB, HGU yang mau diberikan lebih panjang dari usia republik ini. Jadi, seperti menggadaikan kedaulatan. Apalagi, keseluruhan PP ini seperti obral, sudah (pelaku usaha) diberi hak (konsesi) seperti itu, banyak pengurangan pajak dan fasilitas lain yang diberikan, bahkan kepada investor asing. Ini menunjukkan kita enggak berdaulat pada bumi, air, dan kekayaan di dalamnya,” tutur Yance.
Jembatan Pulau Balang sepanjang 804 meter, Sabtu (5/11/2022), menjadi salah satu infrastruktur yang disiapkan untuk mengakses Ibu Kota Negara Nusantara di Kalimantan Timur. Jika akses jalan dari Balikpapan, Kaltim, telah terhubung dengan jembatan itu, perjalanan darat dari Balikpapan ke IKN Nusantara dapat ditempuh dalam waktu 1 jam.
Dia juga melihat pengaturan pada PP No 12/2023 bertolak belakang dengan Undang-Undang No 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Presiden pertama RI Soekarno menyiapkan pengaturan HGU dalam UUPA dengan semangat transisional. Setelah 35 tahun diberi HGU, pelaku usaha bisa mendapat perpanjangan 25 tahun setelah evaluasi, setelahnya habis. Sebab, semangat Soekarno adalah reforma agraria adalah konsesi tanah yang diberikan kepada pengusaha suatu waktu akan diberikan kembali kepada rakyat.
Namun, adanya HGU, HGB, dan hak pakai yang sangat panjang menunjukkan semangatnya bertolak belakang dari reforma agraria.
Baca Juga: Pembangunan Hunian di IKN Segera Dimulai
Yance juga mengingatkan, kendati negara menguasai bumi, air, serta kekayaan alam yang ada di dalamnya untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, ada batasan-batasan jelas. Beberapa putusan Mahkamah Konstitusi menegaskan hal ini. Salah satunya, putusan MK tahun 2007 dalam pengujian UU No 25/2007 tentang Penanaman Modal.
Frasa ”dikuasai negara” mengamanatkan lima hal, yakni negara boleh membuat aturan, membuat kebijakan, mengurus, mengelola, dan mengawasi untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Frasa ”untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat” juga sudah ditafsirkan MK, lanjut Yance, salah satunya supaya pemerataan, yakni agar tanah-tanah yang dikuasai negara bisa dinikmati rakyat, ada keadilan, partisipasi, dan perlindungan hak-hak masyarakat termasuk masyarakat adat.
Oleh karena itu, Yance menilai substansi PP No 12/2023, selain tidak menunjukkan Indonesia berdaulat, juga kebablasan.
Rumah susun pekerja konstruksi di Ibu Kota Nusantara terus dibangun, Kamis (23/2/2022). Saat ini sudah 7.800 pekerja konstruksi berada di IKN mengerjakan persiapan lahan dan menyelesaikan penyediaan rusun.
Pengajar Hukum Tata Negara Universitas Andalas, Padang, Feri Amsari, menilai aturan tersebut bisa saja bersumber pada keistimewaan UU tentang IKN yang mendorong pembangunan IKN secepatnya. Dengan demikian, ada semacam layanan khusus yang akan menguntungkan investor.
Masalahnya, ketika lahan sudah dikuasai pebisnis, bisa saja pembangunan tidak lagi memikirkan kemaslahatan publik, tetapi untuk keuntungan bisnis semata. Oleh karena itu, dia juga menilai pemberian konsesi lahan secara jorjoran sebagai kontradiktif dengan konsep reforma agraria.
Durasi panjang
Menanggapi pertanyaan mengenai panjangnya durasi HGU, HGB, dan hak pakai lahan di IKN, Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Nasional Suharso Monoarfa balik bertanya kepada wartawan di Kompleks Istana Kepresidenan Jakarta, Rabu sore. ”Enggak boleh, emangnya?” tanyanya.
(Hal) yang pertama disebut dengan freehold atau hak milik. Kita semua kenal dengan hak milik, ya, kan. (Hal) yang kedua (adalah) leasehold. Leasehold itu artinya, ya, kalau sekarang itu bukan hak milik. Katakanlah, bukan hak milik.
Dia menjelaskan bahwa di dunia sekarang dikenal dua hal terkait penguasaan terhadap tanah. ”(Hal) yang pertama disebut dengan freehold atau hak milik. Kita semua kenal dengan hak milik, ya, kan. (Hal) yang kedua (adalah) leasehold. Leasehold itu artinya, ya, kalau sekarang itu bukan hak milik. Katakanlah, bukan hak milik,” kata Suharso.
Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Nasional Suharso Monoarfa saat menjawab pertanyaan wartawan di Kompleks Istana Kepresidenan Jakarta, Rabu (15/3/2023).
Leasehold di Indonesia itu beragam, mulai HGB, HGU kalau untuk korporasi, dan seterusnya. ”Nah, memang UU kita, UU tentang Pokok-pokok Agraria mengenai penguasaan lahan itu demikian rigid-nya. Nah, ke depan memang itu harus dipikirkan kembali agar ini bukan hanya untuk kepentingannya pengusaha atau kepentingannya seseorang, melainkan kepentingan kita semua,” tutur Suharso.
Nah, memang UU kita, UU tentang Pokok-pokok Agraria mengenai penguasaan lahan itu demikian rigid-nya. Nah, ke depan memang itu harus dipikirkan kembali agar ini bukan hanya untuk kepentingannya pengusaha atau kepentingannya seseorang, tetapi kepentingan kita semua.
Dia mencontohkan semisal di IKN itu tidak ada hak milik, untuk apa orang mau beli rumah di IKN? Mendingan dia membeli rumah di pinggir-pinggir saja, hanya beberapa meter dari pinggiran IKN. ”Nah, kita tidak mau ada spekulasi seperti itu. Kemudian, kenapa di beberapa negara leasehold itu pembatasan(nya) sudah luar biasa,” kata Suharso.
Ia merujuk ke Singapura, yang HGB-nya berlaku hingga 99 tahun, bahkan di China ada yang sampai 999 tahun. Namun, Suharso tak memerinci dasar hukum pemberlakuan jangka waktu cukup lama di dua negeri tersebut.
Sejauh ini, pemerintah melihat kemungkinan-kemungkinan untuk memperpanjang pemberlakuan HGB supaya masyarakat tertarik tinggal di IKN. ”Ke depan, mungkin itu tidak akan hanya berlaku untuk IKN, tetapi ini memerlukan perubahan UU,” katanya.
Baca Juga: Indonesia Ajak Federasi Bisnis Jepang untuk Investasi di IKN
Soal jangka waktu HGU yang bisa mencapai 190 tahun, menurut Suharso, itu sebenarnya bukan keinginan investor. ”Ini adalah lebih banyak kita mengikuti kepentingan dari masyarakat lebih luas, terutama dalam hal ini masyarakat yang ingin memiliki lahan di sana. (Hal ini) karena peluang untuk memiliki lahan hak milik di IKN memang terbatas,” ujarnya.
Mengenai kritikan atau ketakutan akan terjadi eksploitasi ketika HGU dapat mencapai ratusan tahun, Suharso meminta agar jangan melihat dari sisi itu. ”Ini harus dilihat dari sisi yang optimistis, dong. Ini harus dilihat juga dari sisi masyarakat yang punya kepentingan,” katanya.
Tahapan Pembangunan IKN Nusantara (sumber: Kementerian PUPR).
(Sehubungan kepentingan dan kepastian hukum), khususnya yang terkait dengan jangka waktu hak atas tanah, sebaiknya dapat diberikan langsung, (yakni) untuk HGU 95 tahun dan untuk HGB 80 tahun.
Sementara itu, pengusaha sendiri menilai pengaturan PP No 12/2023 masih kurang memberikan kepastian hukum secara langsung di depan. Wakil Ketua Umum Bidang Agraria, Tata Ruang, dan Kawasan Kamar Dagang dan Industri (Kadin) Indonesia Sanny Iskandar mengatakan, di ketentuan PP No 12/2023 masih tidak ada perubahan dengan yang saat ini sudah berjalan, yaitu terkait tahapan pemberian jangka waktu HGU dan HGB. Pemberian jangka waktu HGU 95 tahun dilakukan dengan tahapan pemberian hak paling lama 35 tahun, perpanjangan hak paling lama 25 tahun, dan pembaruan hak paling lama 35 tahun. Demikian juga untuk HGB diberikan dengan pola pemberian hak 30 tahun, perpanjangan hak 20 tahun, dan pembaruan hak 30 tahun.
Menurut Sanny, bagi investor yang terpenting adalah menyangkut kepentingan dan kepastian hukum. ”(Sehubungan kepentingan dan kepastian hukum), khususnya yang terkait dengan jangka waktu hak atas tanah, sebaiknya dapat diberikan langsung, (yakni) untuk HGU 95 tahun dan untuk HGB 80 tahun,” kata Sanny, Kamis (16/3).
Baca Juga: Menarik Komitmen Investasi di IKN
Pemberian langsung HGU selama 95 tahun dan HGB selama 80 tahun—dan bukan pemberian melalui tahapan—dinilai lebih memberikan kepastian hukum langsung di depan. ”(Hal ini) karena, saat pengajuan perpanjangan dan pembaruan, ada proses administrasi, pembayaran biaya, dan aspek hukum yang berjalan,” kata Sanny.
Ada pandangan bahwa kemudahan berusaha dan berbagai insentif memang diperlukan untuk mendorong investor segera masuk dan membangun di IKN. Oleh karena itu PP No 12/2023 pun memberikan banyak sekali pengurangan pajak. Bahkan, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) atas HGU, HGB, dan hak pakai dikenakan tarif nol persen dengan jangka waktu tertentu.
Hak atas tanah pun dapat dialihkan, diwariskan, atau dibebani hak tanggungan setelah mendapat persetujuan OIKN. Dengan beragam insentif ditambah durasi hak atas tanah yang mencapai hampir dua abad, tak urung timbul pertanyaan apakah ini ”karpet merah?” Apa pun, tentunya perlu diikuti payung hukum yang mendasarinya. (INA)
