Pembangunan Infrastruktur Gairahkan Pengembang

Membuka lembaran tahun 2021, daya tarik utama pasar properti masih terletak pada dua faktor, konektivitas infrastruktur dan harga properti. Jarak lokasi hunian dengan pusat kota tak lagi jadi pertimbangan utama.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Promo hunian di Cibitung, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Kamis (5/11/2020). Pasar properti mengalami anomali di tengah pandemi Covid-19 kali ini. Di tengah kondisi ekonomi yang merosot, termasuk pasar properti, sejumlah pengembang jalan terus dengan peluncuran proyek-proyek baru dan rajin menawarkan di mana pun.

Membuka lembaran tahun 2021, daya tarik utama pasar properti masih terletak pada dua faktor, konektivitas infrastruktur dan harga properti. Jarak lokasi hunian dengan pusat kota—sebagai tempat mencari nafkah—tidak lagi menjadi pertimbangan utama selama mudah dijangkau dan bebas macet.

Tak heran, kawasan hunian terpadu dengan kemudahan akses jalan tol baru dan jalur transportasi massal bakal tetap menjadi incaran konsumen. Bagi pengembang, kombinasi antara harga yang terjangkau dan kemudahan mobilisasi akan menjadi daya tarik utama yang perlu diprioritaskan.

Contohnya pengembang Agung Podomoro Group yang pada pengujung 2020 membangun kawasan Kota Podomoro Tenjo di Kecamatan Tenjo, Kabupaten Bogor. Kota mandiri ini dibangun dengan orientasi transit (transit oriented development) dengan adanya jalur KRL commuter line dan rencana akses jalan tol baru.

Sejumlah pengembang pun meyakini, pembangunan infrastruktur yang dilakukan pemerintah, terutama akses jalan tol, bisa menggairahkan pasar properti di Tanah Air.

PT Mekar Agung Sejahtera (MAS Group), yang bermain di kisaran harga Rp 200 juta-Rp 300 juta, misalnya, meluncurkan proyek properti terbarunya bernama Britania Bekasi di daerah Tambun, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat. Lokasinya strategis di dekat Jalan Tol Cibitung-Cilincing, bagian dari Jalan Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) 2 yang tengah dibangun.

Hanya butuh waktu 10 menit dari Gerbang Tol JORR 2 di Tambelang untuk menuju perumahan tersebut. Sementara dari Stasiun KA Tambun sekitar 15 menit dan dari pusat belanja Summarecon Mall Bekasi sekitar 20 menit.

ARSIP PT MEKAR AGUNG SEJAHTERA

Perumahan Britania Bekasi mengembangkan kluster bergaya Eropa di kawasan Tambun, Bekasi, Jawa Barat. Pengembangan hunian yang dilakukan PT Mekar Agung Sejahtera ini mendapat respons positif dari masyarakat.

Direktur Business Development PT MAS Group Muhammad Adhiguna Sosiawan, di Bekasi, Senin (11/1/2021), mengatakan, ”Dengan jalan tol baru, kami berhasil menarik pekerja yang memiliki kendaraan roda empat untuk membeli rumah di Britania Bekasi. Kawasan ini tadinya hanya dilirik sebagai pasar properti subsidi.”

Sejak diluncurkan Maret 2020, respons masyarakat di luar ekspektasi. Penjualannya rata-rata 100 unit per bulan. Dalam tujuh bulan, sekitar 800 unit berhasil terjual. Kini, MAS Group siap meluncurkan tahap kedua produk rumah dua lantai. Kawasannya pun dikembangkan dari 10 hektar menjadi 15 hektar.

Sesuai dengan namanya, desain bangunan Britania mengadopsi gaya arsitektur di Eropa. Secara spesifik, desainnya menyerupai desain Notting Hill, London, Inggris. Karakter desain hunian yang abadi dipadukan dengan konsep ruangan hijau terbuka dan taman khas Eropa.

”Saat melihat lokasi, kami melihat banyak kompetitor yang memasarkan produk subsidi. Pengalaman membangun sekitar 30 proyek, kami memberikan diferensiasi dengan membuat konsep yang tidak pasaran,” ujar Adhiguna.

Sementara itu, pengembang Ciputra yang selama ini dikenal dengan proyek-proyeknya di sekitar Jabodetabek dan Surabaya, diam-diam sudah melebarkan sayapnya ke kawasan Malang Timur di Jawa Timur. Bulan depan, Ciputra siap meluncurkan kluster kelima di Citra Garden Malang.

ARSIP PT CIPUTRA RESIDENCE

Pemandangan alami membuat kluster perumahan yang dikembangkan PT Ciputra Residence di Malang Timur, Jawa Tmur, semakin dilirik oleh konsumen. Dari sembilan kluster, kini mulai memasuki pembangunan kluster kelima.

Sejak 2015, Ciputra merintis pengembangan desain urban resort di kota itu dengan lahan seluas 100 hektar. Begitu dibuka akses jalan tol Surabaya-Malang, kemudian dilanjutkan pembangunan jalan layang Kedungkandang dan pelebaran Jalan Mayjen Sungkono, pengembangan hunian di Malang Timur diyakini semakin menjadi daya tarik bagi konsumen ataupun investor.

”Citra Garden Malang adalah proyek pertama kami di Kota Malang setelah lama berkutat di Kota Surabaya,” kata Yance Onggo, Marketing Director PT Ciputra Residence, di Jakarta, Kamis (7/1/2021).

Malang Timur belumlah sepadat Malang Barat sehingga Ciputra gencar membidiknya menjadi kawasan kota baru. Terlebih, letaknya begitu asri dengan pemandangan Gunung Kawi, Panderman, dan Arjuna.

Tak sekadar memanfaatkan akses jalan yang semakin mudah, lahan yang berada pada ketinggian 525 meter di atas permukaan laut juga menjadi nilai tambah tersendiri. Tak heran, hunian yang harganya dipatok di kisaran Rp 500 juta hingga Rp 3 miliar per unit ini hampir 100 persen habis terjual.

Tahap pertama yang terdiri atas empat kluster itu sebanyak 686 unit. Dari rencana sembilan kluster, tahun ini pengembangan sudah masuk ke kluster kelima. Bulan depan, kluster Spring Dale (172 unit) siap diluncurkan di tengah masih merebaknya Covid-19.

Namun, melihat situasi pasar properti yang belum sepenuhnya pulih, kisaran harga pun masih dipatok Rp 500 juta hingga Rp 900 juta. Bahkan, hampir sama dengan kluster sebelumnya, The Valley.

ARSIP PT CIPUTRA RESIDENCE

Pembangunan infrastruktur membuat PT Ciputra Residence semakin optimistis untuk melanjutkan pengembangan kawasan perumahan di Malang Timur, Jawa Timur, yang telah dikembangkan sejak 2015.

Mempersingkat perjalanan

Marine Novita, Country Manager Rumah.com, secara terpisah menegaskan, ”Pembangunan infrastruktur di bidang konektivitas tidak hanya ditujukan untuk memperlancar arus barang dan jasa. Jalan Tol Trans-Jawa, misalnya. Jalur ini membuat perjalanan lebih singkat, dari Jakarta ke Surabaya yang berjarak 800 kilometer bisa ditempuh hanya dalam waktu 10-12 jam menggunakan mobil. Sebelumnya, butuh waktu sekitar 20 jam.”

Di Jabodetabek, pembangunan infrastruktur jalan difokuskan untuk meningkatkan konektivitas antara kawasan DKI Jakarta dan kawasan satelit (Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi). Aktivitas antarkawasan industri menjadi lebih lancar dan masyarakat pelaju juga merasa nyaman.

ARSIP PT MEKAR AGUNG SEJAHTERA

Pembangunan jalan tol baru membuat kluster perumahan yang dikembangkan PT Mekar Agung Sejahtera mendapatkan animo konsumen yang cukup pesat.

Pembangunan jalan tol Serpong-Balaraja, misalnya. Tol sepanjang 39,80 kilometer ini akan menjadi penghubung wilayah barat Jakarta, tepatnya dari Kota Tangerang Selatan dengan Kabupaten Tangerang, yang dikenal sebagai kawasan industri. Sementara pembangunan Jalan Tol Jakarta-Cikampek II dilakukan untuk mengurangi beban Jalan Tol Jakarta-Cikampek I, sekaligus memisahkan antara pengguna jalan untuk komuter dan aktivitas industri.

Di lokasi lain, Jalan Tol Cinere-Serpong, yang juga menjadi bagian dari JORR 2, membuat kawasan Depok menjadi terhubung oleh jalur bebas hambatan dengan kawasan satelit lainnya, Tangerang Selatan. Cinere-Serpong juga akan terhubung dengan Jalan Tol Serpong-Kunciran-Cengkareng sehingga akses menuju bandara dapat ditempuh lebih singkat. Di arah sebaliknya, Cinere juga akan terhubung dengan Bekasi lewat tol Cinere-Cimanggis-Cibitung-Cilincing-Tanjung Priok.

Menurut Marine, konektivitas berdampak langsung pada perkembangan properti di daerah-daerah satelit. Indeks harga Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) menunjukkan kenaikan harga pada area-area yang dilintasi jalur tol. Di Depok, misalnya. Saat indeks harga properti di Depok pada kuartal III-2020 secara keseluruhan mengalami penurunan 2,61 persen secara tahunan, kecamatan-kecamatan yang dilewati jalur tol baru justru mengalami kenaikan, seperti Cimanggis (9 persen), Limo (4 persen), dan Cinere (3 persen).

Sementara itu, Kelurahan Cinangka di Kecamatan Sawangan, Depok, mengalami peningkatan harga hingga 35 persen. Sejumlah kawasan di Tangerang Selatan yang berada di sekitar Jalan Tol Cinere-Serpong juga mengalami kenaikan, seperti Pondok Cabe (6 persen), Serpong (12 persen), dan Pamulang (19 persen).

Kompas/Hendra A Setyawan

Para pekerja merampungkan pengerjaan marka jalan di Jalan Tol Cinere-Serpong seksi 1 di kawasan Serua, Tangerang Selatan, Banten, Senin (7/12/2020). Progres pembebasan lahan ruas Jalan Tol Cinere-Serpong telah mencapai 96 persen, sedangkan konstruksinya 87,31 persen. Total panjang jalan tol ini adalah 10,14 kilometer (km), yang terdiri dari dua seksi, yakni seksi 1 Serpong-Pamulang (6,59 km) dan seksi 2 Pamulang-Cinere (3,55 km).

”Langkah pemerintah yang terus menitikberatkan pembangunan infrastruktur konektivitas semakin membuat keyakinan konsumen. Properti-properti di sekitar akses transportasi umum ini diprediksi memiliki prospek yang bagus,” ucap Marine.

Pengamat properti Ali Tranghanda dari Indonesia Property Watch (IPW) menambahkan, secara alamiah, pembangunan infrastruktur tentu akan berdampak signifikan pada pasar properti. Saat ini memang terkesan tidak berpengaruh banyak karena tertahan masa pandemi.

”Faktor utama saat ini yang berpengaruh pada penjualan properti sangat terkait dengan kebijakan pengetatan PSBB. Di saat terjadi pengetatan PSBB, pasar perumahan tertekan dan mengalami penurunan penjualan yang signifikan,” ucap Ali.

Namun sebaliknya, dengan asumsi pandemi mulai mereda pada 2021, penjualan rumah sepanjang tahun ini berpotensi naik kembali. Terlebih, para pengembang sudah beradaptasi dari pemasaran konvensional ke pemasaran digital.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Foto udara proyek Jalan Tol Cimanggis-Cibitung seksi 2 di Desa Burangkeng, Kecamatan Setu, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Selasa (29/12/2020). Jalan Tol Cimanggis-Cibitung yang terdiri dari dua seksi ini secara total memiliki panjang 26,2 kilometer. Jalan Tol Cimanggis-Cibitung ini merupakan bagian dari enam ruas Jalan Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) 2.