Pasar Properti Membaik, Perkantoran Masih Tertekan

Pasar properti makin menggeliat sejalan dengan pulihnya aktivitas masyarakat. Namun, ada tantangan pemulihan dari beberapa subsektor, seperti apartemen dan perkantoran, terkait suplai dan permintaan yang belum seimbang.

KOMPAS/AGUS SUSANTO (AGS)

Pekerja membersihkan kaca di kawasan perkantoran Kuningan, Jakarta Selatan, Selasa (28/7/2020).

JAKARTA, KOMPAS — Industri properti terus menuju pemulihan. Meski demikian, subsektor perkantoran dan apartemen diprediksi masih akan menghadapi tekanan hingga akhir tahun 2022, ditandai dengan penurunan tingkat keterisian atau okupansinya.

Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan, subsektor properti yang menunjukkan perbaikan antara lain perhotelan dan ritel. Kedua subsektor ini membaik di tengah aktivitas bisnis yang semakin pulih dan melonggarnya mobilitas penduduk.

Industri perhotelan dan ritel diprediksi terus membaik dan mendekati kondisi normal sepanjang tidak ada lagi pengetatan mobilitas masyarakat dan kasus Covid-19 yang terkendali.

Adapun kawasan industri dan perumahan yang tetap tumbuh di masa pandemi terus menuju pemulihan. Perkembangan kawasan industri turut ditunjang perkembangan industri logistik, pergudangan, dan gudang pendingin. Sebaliknya, dua subsektor lain, yakni perkantoran dan apartemen, dinilai masih menghadapi tantangan berat karena indikasi pasar belum membaik. Di saat yang bersamaan, suplai gedung perkantoran akan terus bertambah signifikan.

Di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta, jumlah pasokan gedung perkantoran hingga tahun 2025 diproyeksikan sebesar 431.000 meter persegi (m²), didominasi di wilayah Thamrin. Sementara, suplai di luar CBD Jakarta diprediksi mencapai 250.000 m², terutama di Jakarta Pusat dan TB Simatupang.

KOMPAS/HENDRA A SETYAWAN

Iklan penawaran rumah tapak terpasang di sebuah kompleks residensial baru di kawasan Ciputat, Tangerang Selatan, Banten, Sabtu (25/6/2022). Pasar properti residensial diprediksi akan terus bergerak tahun 2022. Minat investasi diperkirakan tumbuh dengan dominasi hunian tapak.

Baca juga: Milenial Mendominasi Pasar Properti

Ia memproyeksikan tingkat keterisian gedung perkantoran di CBD Jakarta sampai akhir tahun 2022 akan berada di level 77 persen atau turun dari tahun 2021 sebesar 78,4 persen. Adapun okupansi di daerah non-CBD Jakarta diprediksi 75 persen pada akhir tahun 2022 atau turun 4,6 persen secara tahunan. Tekanan di sektor perkantoran juga berdampak pada tarif sewa yang ditawarkan terus menurun. Sejak awal pandemi hingga kini tarif sewa perkantoran sudah turun 15 persen.

”Ini kurang positif bagi sektor perkantoran karena selain masalah permintaan yang masih rendah, di sisi lain tingkat penambahan pasokan signifikan. Akibatnya, ada kondisi oversupply tahun ini dan beberapa tahun ke depan,” ujar Ferry dalam paparan ”Property Market Area Jakarta, Bali dan Surabaya Semester 1 (Januari-Juni) 2022” secara daring, Rabu (6/7/2022).

Tekanan pasar perkantoran juga berlangsung di Surabaya. Suplai gedung perkantoran yang bertambah juga belum diikuti dengan peningkatan permintaan. Daya serap yang rendah menyebabkan tingkat okupansi gedung perkantoran pada semester I-2022 hanya tinggal 53,6 persen atau turun 4 persen secara tahunan, sedangkan tarif sewa menysut 4 persen secara tahunan.

Daya serap yang rendah menyebabkan tingkat okupansi gedung perkantoran pada semester I-2022 hanya tinggal 53,6 persen atau turun 4 persen secara tahunan.

Senior Director Office Services Colliers International Indonesia, Bagus Adikusumo, menyatakan, permintaan lahan kantor mulai meningkat seiring aktivitas perkantoran yang kembali pulih dan tidak ada pembatasan kegiatan masyarakat. ”Permintaan ruang kantor dinilai sangat bergantung dengan kondisi perekonomian dan pertumbuhan ekonomi,” katanya.

Dengan tingkat okupansi yang masih tertekan, sejumlah perusahaan memanfaatkan tarif sewa perkantoran yang stagnan untuk relokasi ke gedung perkantoran baru. Meski demikian, sebagian besar perusahaan yang memperpanjang sewa umumnya mengurangi ruangan kantor. Apalagi, mayoritas perusahaan multinasional tetap melanjutkan pola bekerja hibrida, yakni memadukan bekerja dari rumah (WFH) dan bekerja di kantor (WFO).

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Ruang-ruang komersial, seperti pertokoan, pusat perbelanjaan, gedung pertemuan, dan pameran, serta gedung perkantoran, terus bermunculan mengikuti perkembangan dan pertumbuhan kawasan permukiman. Itu bisa dilihat di daerah penyangga Jakarta yang banyak tumbuh kompleks permukiman, seperti di Kecamatan Pagedangan, Kabupaten Tangerang, Banten, Minggu (26/6/2022).

Pasar apartemen

Pasokan baru apartemen milik (strata title) mulai menyusut. Meski pasokan menurun, tingkat permintaan apartemen milik (strata title) belum menunjukkan perbaikan. Pada triwulan II-2022, penjualan sektor apartemen di Jakarta hanya 295 unit, antara lain dipengaruhi libur Idul Fitri dan liburan tahun ajaran baru sekolah. Di Surabaya, Jawa Timur, penyerapan apartemen di semester I-2022 juga hanya 72 unit, jauh dibawah penyerpaan tahun-tahun sebelumnya.

”Masih ada proyek yang memundurkan serah terima (unit) dan menunda peluncuran proyek baru. Tingkat penjualan diprediksi juga stagnan walau harga cenderung sama,” ujarnya.

Baca juga: Peluang dari Apartemen Dekat Intermoda

Director Capital Markets and Investment Services Steve Atherton menilai, pasar apartemen belum akan menggembirakan. Pasar apartemen selama ini didominasi oleh investor, yakni mencapai 60 persen dari pembeli, sementara investor masih belum berminat untuk membeli apartemen.

Ferry menilai, faktor yang bisa mengungkit pasar apartemen adalah proyek apartemen yang memenuhi kebutuhan masyarakat secara luas, dengan harga yang terjangkau, dan ditopang transportasi yang layak. Beberapa ukuran yang memenuhi kebutuhan hunian yakni studio dengan 1 dan 2 kamar tidur. Selain itu, pembiayaan yang terjangkau.

Adapun dari sisi investor, investor apartemen umumnya berasal dari kalangan tertentu yang membeli apartemen karena mengejar keuntungan. Penambahan ekspatriat yang semakin meningkat saat ini diharapkan mendorong sewa dan hunian sehingga mendorong investor apartemen untuk memiliki lebih banyak proyek.