Dampak Kenaikan Suku Bunga The Fed ke Sektor Properti Minim
Langkah bank sentral AS menaikkan suku bunga acuannya tidak berpengaruh langsung ke sektor properti di Tanah Air, kecuali jika Bank Indonesia (BI) segera merespons.
Oleh
MEDIANA
·4 menit baca
JAKARTA, KOMPAS — Kenaikan suku bunga acuan Bank Sentral Amerika Serikat atau The Fed sebesar 50 basis poin pada Rabu (4/5/2022) diyakini tidak memengaruhi kinerja industri properti di tanah air. Jika Bank Indonesia merespons langkah The Fed itu dengan menaikkan suku bunga acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate, penyesuaian kredit kepemilikan rumah oleh bank juga tidak akan langsung diterapkan.
”Bank Indonesia mungkin akan menaikkan BI 7-Day Reverse Repo Rate, tetapi akan penuh kehati-hatian. Jika itu jadi dilakukan pun, pemerintah akan berhati-hati ambil kebijakan selanjutnya. Sebab, kondisi Indonesia, termasuk industri properti, sedang menuju pemulihan,” ujar Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida saat dihubungi Minggu (8/6/2022), di Jakarta.
Menurut dia, 65 persen pangsa pasar properti rumah adalah warga kelompok generasi milenial. Generasi milenial merupakan generasi yang lahir antara 1981 dan 1996. Sebanyak 91 persen pembelian rumah tapak memakai kredit kepemilikan rumah (KPR). Rumah tapak yang mereka minati biasanya berkisar antara Rp 500 juta dan Rp 1 miliar.
Pembayaran cicilan KPR biasanya mengandalkan sekitar sepertiga dari gaji mereka. Apabila suku bunga acuan BI naik, lalu bunga KPR ikut mengalami penyesuaian, hal itu akan mempengaruhi nasabah. Selain dari gaji, pembayaran angsuran KPR biasanya berasal dari bisnis-bisnis sampingan.
”Memang benar rumah tapak yang cenderung jadi pilihan mereka berlokasi semakin ke luar Jakarta, seperti Bogor. Namun, apa yang kami pahami tentang generasi milenial yaitu mereka suka hal yang praktis, termasuk mencari hunian (di manapun) yang penting dekat dengan akses transportasi,” kata dia.
Di sisi lain, harga produksi properti sudah naik. Ini membuat harga jual ke masyarakat ikut meningkat. Sementara, dia meyakini, kemampuan daya beli masyarakat tak sama.
Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat REI Gede Widiade menambahkan, pemulihan bisnis dari dampak pandemi Covid-19 belum sepenuhnya terjadi. Di sisi lain, harga produksi properti sudah naik. Ini membuat harga jual ke masyarakat ikut meningkat. Sementara, dia meyakini, kemampuan daya beli masyarakat tak sama. Tingkat kemampuan untuk pulih dari dampak pandemi pun beragam.
Rumah tapak yang paling laku berkisar Rp 400 juta hingga Rp 1 miliar. Tipe rumahnya biasanya memiliki luas bangunan mulai dari 36 meter persegi dan luas tanah mulai 60 meter persegi.
”Jika suku bunga acuan benar akan BI naik, perbankan biasanya juga akan memberikan sinyal bunga KPR naik, tetapi tidak akan segera. Bank sebenarnya bisa kok melihat detail kondisi nasabahnya, seperti kemampuan pendapatan nasabah KPR baik perorangan ataupun berpasangan, sebelum merealisasikan kenaikan bunga,” ujar Gede.
Direktur Center of Economic and Law Studies Bhima Yudhistira saat dihubungi Jumat (6/5/2022) malam, di Jakarta, mengatakan, pihaknya memprediksi The Fed masih akan menaikkan suku bunga acuannya tiga sampai empat kali lagi sampai akhir tahun karena melihat tren inflasi yang bersifat persisten.
”Selain menaikkan suku bunga acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate, BI disarankan mendorong devisa hasil ekspor dikonversi ke rupiah dan meningkatkan local currency settlement atau penyelesaian transaksi menggunakan mata uang masing-masing negara agar ketergantungan terhadap dollar AS bisa ditekan,” ujarnya.
Lebih jauh, Bhima berpendapat, hal yang perlu dikhawatirkan kemudian adalah potensi kenaikan bunga pinjaman di dalam negeri. Penyesuaian suku bunga kredit KPR dan kredit kendaraan bermotor dia perkirakan akan cepat terjadi. Kredit modal kerja juga rentan mengalami kenaikan bunga sehingga biaya dana pelaku usaha semakin mahal.
”Bunga mengambang KPR diperkirakan akan naik tahun 2022. Jika hal ini terjadi, warga kelompok generasi milenial mungkin akan semakin sulit mempunyai rumah. Jika kredit melambat, pemulihan ekonomi bisa terganggu,” kata Bhima.
Berdasarkan riset Rumah.com Indonesia bertajuk Indonesia Consumer Sentiment Index Semester I-2022, indeks sentimen konsumen terhadap properti berada pada angka 57. Indeks ini naik 5 persen dibandingkan semester sebelumnya.
Kenaikan indeks itu dipengaruhi oleh tingginya kepuasan terhadap iklim properti nasional yang ditandai beberapa hal.
Kenaikan indeks itu dipengaruhi oleh tingginya kepuasan terhadap iklim properti nasional yang ditandai beberapa hal. Misalnya, ketersediaan suplai properti yang dianggap melimpah, prospek investasi yang tinggi, dan meningkatnya kemudahan mengakses pinjaman atau KPR.
Meski demikian, responden riset menyebut masih ada dua kendala yang mengakibatkan warga tidak bisa membeli rumah. Sebanyak 57 persen menjawab hambatannya terletak pada belum mempunyai penghasilan tetap. Kemudian, sebanyak 40 persen menyebut tidak memiliki uang muka yang cukup.
Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia (BI) pada 18–19 April 2022 memutuskan untuk mempertahankan suku bunga acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 3,50 persen, suku bunga deposit facility 2,75 persen, dan suku bunga lending facility 4,25 persen. Tingkat suku bunga ini bertahan sejak Februari 2021.