Jalan Panjang Realisasi Tapera
Menabung untuk bisa membeli rumah. Tapera kini menjadi program peluang pekerja, terutama aparatur sipil negara. Mungkinkah ASN atau pekerja lain memperoleh rumah pertamanya dengan mudah? Banyak batasannya.
Simpel nan mencerahkan. Menabung untuk bisa membeli rumah. Di tengah sikap pro dan kontra, gaji aparatur sipil negara sudah dipotong sebagai ”tabungan khusus” untuk memiliki rumah. Sisihkan secuil gaji, itulah gagasan Program Tabungan Perumahan Rakyat atau Tapera.
Tabungan terkumpul pun seakan sulit berkejaran dengan harga rumah. Walaupun harga rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) telah dipatok pemerintah, mungkinkah seorang ASN dalam jangka waktu setahun memiliki rumah pertama idamannya?
Jalan panjang realisasi pemanfaatan Tapera penuh lika-liku. Mau tidak mau, pemotongan gaji ASN dimulai tahun 2021. Dasarnya, Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat. Dalam aturan ini, penyimpanan dana dilakukan secara periodik dalam jangka waktu tertentu dan hanya dapat dimanfaatkan untuk pembiayaan perumahan dan/atau dikembalikan berikut hasil pengembangannya setelah kepesertaan Tapera berakhir.
Terkait Peraturan Pemerintah, Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati terlebih dahulu mengeluarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2020 tentang tata cara pengalihan dan pengembalian dana tabungan ASN. Pengembalian ini dilakukan oleh BP Tapera kepada setiap ASN. Untuk ASN yang masih aktif, dana Tapera itu akan digunakan sebagai saldo awal kepesertaan.
Peraturan ini merupakan langkah cepat setelah Bapertarum-PNS dibubarkan pada 23 Maret 2018. BP Tapera selaku tim likuidasi Bapertarum-Pegawai Negeri Sipil telah melakukan perhitungan dana Taperum PNS Pensiun (sekarang ASN) sehingga Menkeu menerbitkan peraturan terkait pengembalian dana simpanan itu.
Sejak 1993, Bapertarum menarik dana setiap bulannya dengan membagi dalam empat golongan. Golongan I Rp 3.000, golongan II Rp 5.000, golongan III Rp 7.000, dan golongan IV Rp 10.000. Dana itu rata-rata hanya sebesar 0,23 persen dari gaji ASN.
Program tabungan yang digagas pemerintah kali ini juga bertujuan menghimpun dan menyediakan dana jangka panjang. Sifatnya berkelanjutan untuk pembiayaan perumahan bagi rakyat, terutama MBR. Mirip iuran BPJS Kesehatan atau Jamsostek.
Pesertanya bukan hanya ASN, melainkan juga pekerja yang merupakan calon ASN, prajurit, ataupun siswa TNI, anggota Kepolisian RI, pejabat negara, pekerja BUMN/BUMDes, badan usaha milik swasta, ataupun pekerja yang tidak termasuk pekerja yang menerima gaji atau upah. Kepesertaan Tapera pun dibagi sesuai penghasilan, mulai dari di bawah upah minimun regional (UMR), MBR, dan upah di atas MBR.
Besaran simpanan
Besaran simpanannya hanya 3 persen dari gaji peserta Tapera. Namun, pemotongan ini sesungguhnya ditanggung bersama oleh pemberi pekerjaan sebesar 0,5 persen dan pekerja sendiri sebesar 2,5 persen. Nantinya, skema pembiayaan perumahan itu meliputi pembiayaan untuk kepemilikan rumah, pembangunan, atau perbaikan rumah.
Nantinya, skema pembiayaan perumahan itu meliputi pembiayaan untuk kepemilikan rumah, pembangunan, ataupun perbaikan rumah.
Baca juga : Peserta Tapera Mulai Bisa Nikmati KPR
Walaupun Tapera bersifat jangka panjang, tentu peserta ingin memiliki rumah secepatnya. Apalagi, syarat untuk mendapatkan pembiayaan perumahan adalah mereka yang masa kepesertaannya paling singkat 12 bulan, masuk golongan MBR, belum memiliki rumah, dan/atau bisa pula memenuhi salah satu dari tiga skema pembiayaannya.
Meskipun demikian, apakah hasil iuran bisa digunakan untuk membeli rumah? Tak sesimpel itu, apalagi Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Perumahan Rakyat telah menetapkan manfaat pembiayaan Tapera hanya dapat digunakan oleh pekerja yang masuk kategori MBR. Sementara peserta di luar kategori MBR baru berhak menerima kembali simpanan, hasil penumpukan iuran, dan insentif lainnya dari BP Tapera saat kepesertaannya berakhir.
Keputusan Menteri PUPR Nomor 411/KPTS/2021 pada 7 April 2021 pun menetapkan besaran penghasilan yang tergolong MBR, batasan luas lantai rumah umum dan rumah swadaya. Penghasilan per bulan paling banyak untuk peserta Tapera Rp 8 juta, kecuali untuk wilayah Papua dan Papua Barat Rp 10 juta per bulan. Luas lantai paling luas 36 meter persegi untuk pemilikan rumah umum dan satuan rumah susun, sedangkan luasan 48 meter persegi untuk pembangunan rumah swadaya.
Sedikit perhitungan sederhana, potongan gaji ASN dengan penghasilan maksimal Rp 8 juta mencapai Rp 240.000 per bulan. Dalam setahun, dana simpanan Tapera terkumpul Rp 2,88 juta. Tak terbayangkan, simpanan Tapera ASN yang gajinya jauh berada di bawahnya, tentu dana simpanannya lebih kecil lagi. Sementara pemotongan gaji baru dimulai, BP Tapera tahun ini sudah menargetkan pembiayaan bagi sebanyak 51.000 rumah.
Baru-baru ini, BP Tapera menggandeng Bank BTN yang menawarkan produk KPR Tapera dengan tiga skema sesuai kelompok penghasilan. Untuk Golongan I dengan penghasilan di bawah Rp 4 juta akan mendapatkan suku bunga KPR 5 persen fixed rate dengan tenor sampai 30 tahun. Golongan II dengan penghasilan Rp 4 juta-Rp 6 juta dikenakan bunga KPR 6 persen dengan tenor sampai 20 tahun.
Tak terbayangkan, simpanan Tapera ASN yang gajinya jauh berada di bawahnya, tentu dana simpanannya lebih kecil lagi. Sementara pemotongan gaji baru dimulai, BP Tapera tahun ini sudah menargetkan pembiayaan bagi sebanyak 51.000 rumah.
Baca juga : BP Tapera Targetkan Penyaluran Rp 1 Triliun untuk 5.000 ASN
Kemudian, untuk Golongan III dengan penghasilan Rp 6 juta-Rp 8 juta, dapat mengakses KPR dengan bunga 7 persen dengan tenor sampai 20 tahun. Harga rumah yang dapat dimiliki peserta aktif Tapera cukup beragam, mulai Rp 112 juta hingga Rp 292 juta.
Kalangan pengembang memandang, rumah MBR secara umum tetap ada DP minimun (5 persen), kecuali pengembang dan bank setuju memberi program DP nol persen yang memang diperbolehkan Bank Indonesia. Namun, DP nol persen juga memiliki syarat dan ketentuan yang diminta perbankan. Misalnya, tidak memperolehkan dilakukan akad jual beli minimal dua tahun.
Deputi Komisioner Bidang Pemanfaatan Dana Tapera Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) Ariev Baginda Siregar saat penandatanganan Nota Kesepahaman antara BP Tapera, Bank BTN, dan Perum Perumnas tentang Proyek Inisiasi Penyaluran Pembiayaan Tabungan Perumahan Rakyat, di Jakarta, Kamis (20/5/2021), menyatakan, proyek percontohan (initiative project) pembiayaan disiapkan untuk perumahan sebanyak 11.000 unit. Penyaluran tahap awal ini diberikan untuk ASN peserta Tapera yang sudah memiliki saldo tabungan dari iuran setara 12 bulan.
Wakil Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI) Bambang Ekajaya di Jakarta, Minggu (6/6/2021), mengatakan, walaupun kepesertaan Tapera minimal satu tahun sudah dapat mengajukan kepemilikan rumah, ASN diperkirakan tidak bisa segera memenuhi uang muka rumah. Saat ini saja, jumlah backlog perumahan mencapai lebih dari 11 juta warga yang belum mendapatkan rumah MBR.
”Semangat dari Tapera ini sebenarnya bagus untuk membantu mengatasi perumahan rakyat jika berjalan dengan benar. Untuk peserta di kota-kota besar, seperti Jakarta, solusinya tentu rusunami. Bukan rumah tapak. Lahan sudah mahal,” ujar Bambang.
Bambang mengatakan, secara mendasar, pemenuhan kebutuhan perumahan rakyat adalah tanggung jawab pemerintah. Di Indonesia, pengembang swasta ikut dilibatkan membantu, tetapi regulasi harga dipegang pemerintah dengan memperhitungkan sedikit margin untuk pengembang.
Marine Novita, Country Manager Rumah.Com, secara terpisah, mengatakan, Tapera tentu sangat membantu MBR untuk memiliki rumah. Tidak semua MBR bisa mempunyai akses ke perbankan untuk mendapatkan kredit kepemilikan rumah (KPR).
Kemungkinan ASN membeli rumah dalam jangka waktu satu tahun setelah pemotongan Tapera efektif berjalan sebenarnya tidak menjadi persoalan. Mekanisme sebelumnya ialah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) juga sudah berjalan terlebih dahulu. Ke depannya, FLPP dan BP Tapera akan menjadi satu-kesatuan karena keberadaan Tapera merupakan upaya melengkapi skema yang sudah ada, dengan pendanaan yang sifatnya mandiri agar tidak lagi membebani APBN.
Baca juga : Dana Tabungan Perumahan PNS Pensiun Mulai Dicairkan
Di lain sisi, masyarakat atau pekerja kelas menengah yang belum memiliki rumah, tetapi diwajibkan mengikuti Tapera tentu harus memperoleh solusi tersendiri. Dipastikan, kelas menengah ini tidak bisa serta-merta memanfaatkan fasilitas dana Tapera karena tidak tergolong kelas MBR.
”Kelas menengah ini gamang. Saat ingin memiliki rumah, penghasilan mereka akan terbebani untuk membayar angsuran rumah dan iuran wajib Tapera sebesar 3 persen. Ibaratnya, sudah penghasilan pas-pasan, tidak dapat subsidi rumah, tidak bisa pula memanfaatkan dana Tapera saat ini, tetapi mereka harus tetap mengikuti Tapera,” tutur Marine.
Menurut Marine, pemerintah memang berkewajiban membantu kebutuhan papan bagi masyarakat. Namun, demi keberlanjutan, seharusnya pemerintah tidak hanya terpaku pada skema kepemilikan rumah permanen, apalagi lahan untuk rumah tapak merupakan sumber daya alam yang sifatnya terbatas.
Tingginya harga lahan di kota besar membuat pengembang pun menyasar daerah pinggiran sebagai lokasi rumah tapak untuk MBR. Ke depan, ASN yang bekerja di kota harus menyediakan waktu lebih pagi untuk berangkat kerja. Belum lagi, pulang ke rumah membutuhkan waktu. Bagi yang berkeluarga, beban perhatian terhadap anak-anaknya menjadi tantangan tersendiri. Tanpa perhatian keluarga yang besar, mungkinkah anak-anak itu menjadi generasi penerus berkualitas untuk menuju Indonesia Emas 2045?
Baca juga : Beban Tambahan dari Tapera